马陵路营销报告.pptx

万晟▪幸福·城全程营销策略报告
第三部分物业发展篇
第四部分营销策略篇
第一部分定位分析篇
第二部分定位策划篇
城市宏观环境分析
宿迁市地处江苏省北部地域。
经济发展落后,但增速快,上升空间大,经济结构进一步优化,三次产业比例值增加。
城市化率有待进一步提高,全市户籍总人口406万人,其中中心城区的常住人口在130万人,规划到2015年,全市人口达到425万,中心城区常住人口在139万人。
淮安城市的发展目标是,更好更快地融入“苏北经济支柱”行列
城市研究》城市概述
城市研究》城市规划
宿迁市整体规划2010-2020
宿迁市以宿城区和宿豫区为核心城区,各自相对独立,城市发展重心整体偏南。
宿城区是未来宿迁经济和城市化的核心引擎,宿城区正着力向主城区方向发展
人口目标:规划总人口35万人,
“一心”:位于幸福路两侧,马陵路与黄运路之间的老城商业金融服务中心;
“三轴”:沿市府东路、黄运路和幸福路形成的三条公共设施轴线;
“三带”:沿古黄河、京杭大运河和马陵河的滨水风光带;
“三片区”:根据现状行政区划以及公共服务设施配套要求,将本区用地自北向南划分为三个功能片区。
城市研究》YKJ谊锦嘉观点
三个结论
三个结论
1、宿迁在江苏区域经济发展较落后,但发展前景较大,处于快速发展期,随着人均GDP不断增长,消费观在不断提档升级。
2、宿城区处于宿迁城市发展的主要方向,主要发展区域,城市功能将显著提升,迎来历史机遇。
3、主城中央位置不可动摇,未来发展及上升潜力无限。
房地产市场分析
市场分析》住宅》2011宏观政策
近期政策对楼市的影响:全国呈“分化”走势,宿迁此类内需型、刚需为主的市场受“限购”政策影响小,而受“限贷”的影响较大。
“限贷”政策由于周期比较长,对整体市场的改善型需求影响较大,首付的增加对购房有一定影响。
楼市“限购令”快速扩容,已从一线城市、热点二线城市迅速扩容至普通二线、三线城市,随着更多城市加入限购行列,楼市调控效果将逐渐显现出来。
“限购”政策对以投资型、外需型为主的一二线城市房地产市场的影响最大,而对以刚需、改善型、内需为主的其他城市影响较小。
随着楼市调控的持久化、常态化,越来越多的企业开始调整策略,加快供应、加快销售、加快套现以及加速拿地的策略成为基本选择。
面对调控常态化形势,企业必须以变应变,转变既有的竞争模式与盈利模式才可能适应市场、赢得市场。
幸福路是最受宿迁人认同的老城区,是中高端人群置业首选;近年来,固定投资稳步增长,房地产投资有所减缓,但市场需求量高速增长,预计未来短期内房地产投资将呈高速增长趋势。
市场分析》住宅》板块格局
宿城区——宿迁人最为认同的区域,对宿迁当地高端人群吸引力大
宿豫区——目前受到宿迁当地人认同度较低,发展相对独立
宿豫区和宿城区相隔8公里
宿城区
宿豫区
8km
购房客户
购房客户
市场分析》住宅》总体特征
宿城区目前开发以核心区域的住宅开发为主,数量不多,规模型大盘稀少,以本地开发商为主导,品牌实力一般,整体开发水平不高,有较大的提升空间。
产品形态:从产品角度来看,宿迁普通住宅主流产品为多层和小高层,高层产品处于被教育阶段,接受度有限;高端产品以联排别墅为主。
建筑风格:市场上建筑风格以欧陆风情为主导,目前市场处于成长阶段,消费者对外来风格接受度较高,追求较高品味的生活。