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中华百货商业计划书
第二章项目简介

1、项目所处的广州市大型购物中心——中华广场目前缺少大型主力店和百货业
态。2008年“吉之岛”百货由于种种原因撤出了中华广场,替代者“百佳”生活超市
面积只有3000多平方米,这样一来中华广场就缺少了大型主力店对整个购物中心的支
撑。按照国内外经验,成熟的购物中心一般零售业态占50-70%的经营面积,主要经营
品类为服装、化妆品、鞋类、皮具、饰品这些需求量大的商品;餐饮、娱乐、休闲业
态等则占据余下的30-50%。
2、适逢中华广场内的五层整层需要进行经营项目转型改造,可以腾出足够的场
地和面积用于本项目。五层的建筑面积为14022m
2,原经营中华现代家居项目,主要
经营家具、家居用品和定制式家具,有皮匠大师、红苹果、简美、慕思凯奇、健威等
广州市场上比较知名的家具品牌。在中华广场开业之初,解决了十多万平方米商场同
时开业“填场”的需要,完善了商品结构,丰富了商品种类,在本地消费市场和家居
行业中具有一定的知名度,拥有一定规模的消费人群。但近几年来,家居商场难以承
受市区商业物业逐年提高的租金水平,在北京、上海、深圳这些大城市中心区的购物
中心基本都已不再经营家居产品,如广州天河城广场已从2006年起结束家具经营业
态,代表了购物中心业态演变的大势所趋。五楼家具项目面临上述同样的问题,平均
租金仅为100元/m2,在广州市三大购物中心的同一楼层中是最低的,从经济效益角度
出发必然要对五楼经营项目进行改造。
3、项目上马具备相当的有利条件。首先是中华广场的品牌效应,得益于优越的
地理位置、准确的市场定位和较高的知名度,中华广场拥有巨大的消费群体和较强的
辐射力,品牌商进驻的意愿较强。其次是周边高级住宅、党政机关、大学、著名中
学、医院、企事业单位密集,拥有几十万稳定的消费人口,消费需求旺盛;发达的交
通也带来巨大的外来人流,中华国际中心写字楼本身也带来数万的潜在消费者。这些
群体的消费能力较强,对品牌的忠诚度高。再次,未来几年零售业的发展前景较好,
国内生产总值和居民收入都呈现较快增长,居民的消费需求和消费能力也不断得到提
高,表现在社会消费品零售总额连年提高。虽然受到金融海啸的冲击,社会消费品零
售总额仍然保持了2位数的增长,零售业发展仍处在黄金时期。
4、项目与中华广场现有业态将形成互为补充,相互促进的关系
中华广场商场各楼层功能分布如下:
负一层:时尚名店城(档次相对较高品牌服饰)、运动城、国美电器
一层:流行服饰、珠宝、钟表、饰品、收藏品等
二层:H&M、sephora等潮流服饰和化妆品综合店
三层:百佳超市、潮流天地
四层:中华数码城,主要进行手机、数码产品
五层:原中华现代家居城,经营家私
六层:凤凰文化城、印象制品、书屋、玩具、部分餐饮
七层:中华美食城,经营中餐、韩国日本料理、快餐等
八层:五星级豪华电影城中华广场电影城,力美健身俱乐部。
九层:KTV
十层:商务港(小型办公室)
总体上中华广场场内场内有知名品牌商家也有个体户经营,小业主的业态组合较
为零乱,档次区分也不鲜明,但总体处于中档水平。其中1层以小业主居多,品牌较
杂,档次参差不齐。在有统一规划的几个楼层中,-1层是后期重新定位的楼层,偏向
国际品牌,店面形象优越,档次属中端偏高;2层有H&M作为前区主力品牌,但后去
由于平面动线规划不佳,而且为引入H&M牺牲了一些客流通道,因此品牌引进并不
理想。3层百佳属于生活超市,以食品和日用品位主要商品;形象产品中档偏高;4层
以上均为单一业态楼层,主要是美食、娱乐健身,作为中华广场功能配套楼层。
本项目经营项目、市场定位、档次和其他楼层的业态有较明显的区别,能够产生
协调效应,起到互为补充、相互促进的正效果。

1、经营地址:项目的经营地址为广州市中山三路33号中华广场五层全层,建筑
面积14022㎡,实用面积66%约8800㎡。经营商品所需的的库房约需1000㎡,分两个
途径解决,一是商品包装较小的,可以直接在经营区域内适当划出小部分;其余在中
华广场内其他楼层中一些条件限制不能用作经营用房的地方设置。
2、经营产品:由于经营面积相对有限,不可能经营全百货,且食品及日用品等
日常生活必需品已有三层的百佳超市经营,所以项目主要经营时尚饰品、服装及配
饰、鞋帽、皮具、化妆品等。有些品类短缺,品牌特别是知名品牌少,填补中华广场
整体经营业态、商品空白除了实现五楼效益增长外,还能对整个中华广场起到很好的
带动作用。
3、经营方式:自营百货,具体形式3种,以品牌联营、扣点分成为主,部分场
地直接出租为辅,还有小部分