株洲中房项目规划设计任务书.doc

株洲中房项目规划设计任务书20110803株洲中房项目
规划设计任务书
合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司
二零壹壹年八月
说明
由发展商交付于设计方的设计任务书会因设计工作的阶段性及双方对于工作内容及深度的约定而有所差异,本次提供参考的设计任务书所针对的内容主要是涉及总体概念性规划、修建性详细规划。
为了充分发挥设计公司的创造性,本设计任务书基本上仅确立原则性的设计要求,并最大限度保留设计方发挥的空间,但对部分重要内容我们会根据策划报告的分析给出提示,但并不排除设计方会有更好的解决方案。
内容索引
1、项目概况 3
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2、项目发展情况说明 4
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3、规划设计要求 7
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4、设计指标 17
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5、设计深度 18
6、设计成果要求 18
附件1:施工图设计内容和工作要求
附件2:湖南地区常用园林苗木
1、项目概况
、项目区位情况简介
本项目位于株洲市天元区,此区域为为城市新兴发展区域。
、项目周边和未来发展
本案位于天元区,以东、北边湘江河为界,南以群丰镇与雷打石镇界线为界,西以株洲市与湘潭市界线为界,天元区是以行政、金融商务、文化体育、教育科研、信息服务和高新技术产业为龙头的综合中心。
本案
本项目北面的栗雨工业园未来将形成商业、金融、商务、居住等为一体的综合功能区,发展前景非常广阔,有助于提升本案的区位价值地位。
南面株洲武广客运站距离本案仅5公里,交通非常便利,其次凭借武广客运站的开通,快速提升片区的区域价值,对本案的开发非常有利。
、周边道路交通情况
本项目地块四面临路,交通通达性好,北面紧邻泰山西路是城市主干道,西面临栗雨东路。东面及南面临近城市规划道路。
、项目用地性质
地块总用地为约268亩,净用地约220亩,,,属于中等规模项目
地块较为方正,中间被规划路分隔为南北两个地块,地块东西宽约355m,南北长520m.
、项目用地规模及基本经济技术指针
编号
北A-02
南A-06
用地性质
商住综合地
二类住宅用地
总用地面(㎡)


净用地面(㎡)


容积率


建筑密度
≤32%
≤28%
绿地率
≥30%
≥35%
建筑限高
≤100m
≤100m
、项目资源情况
地块内部景观资源丰富,包括山体,原生植被,近10000㎡水体等。
地块无较强的景观支撑, 地块北面、西面为城市主要道路,临近道路附近将受到路噪声及废气干扰;同时北面泰山路一侧有厂房,视线上有一定影响。
2、项目发展情况说明
、项目发展策略
客户策略:
–首先以高端形象和景观资源的项目周边客户打开市场,树立项目形象;
–在小区逐渐成熟后,吸引郴州及周边的顶端和中高端客户,实现客户来源的多样化。
竞争策略:
–整合项目的景观资源和规模优势,突破区域价格体系;
–营造内部立体园林景观,进一步提高项目的景观均好性,增强核心竞争力;
–在打造高素质产品的基础上实现小区服务和生活方式的全面提升。
品牌策略:持续培育项目质量,注重营销推广,树立市场标杆。
、客户定位
、目标客户来源
目前株洲市购房群体主要以周边县市、企业中高管、泛公务员、生意人为购房主要群体。
核心客户客户
企业职员(包括中、高层管理、技术型人才)
重点驱动因素:价格、交通、配套、品质
重点客户
企业中高管、泛公务员、生意人
重点驱动因素:环境、配套、品质、服务
游离客户
周边地市县、返乡客户、省外投资客等
重点驱动因素:性价比、品质、区域发展前景
、客户群置业需求特征
客户特征
客户基数
置业关注度
本案价值满足
客户明确
中大型企业职中高层管理
首次置业或首次改善,价格较敏感
大(主要河东区域:火电厂、冶炼厂等)
社区环境
√
核心客户群
配套
总价敏感
√
交通便利
泛公务员
收入较高,二、三次置业
一般
社区环境
√
重点客户群
配套
品质感
√
优越感
√
服务