美的时代广场定位再探讨株洲美的城定位.ppt

美的时代广场定位再探讨
——株洲美的城B&C栋定位报告——
谨呈:美的房地产发展有限公司
世联地产 20120802
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商业秘密声明
报告目录:
前提——
项目背景及开发商问题
下篇——
C栋商务公寓定位再论证专案
上篇——
B栋酒店式公寓风险控制专案
项目背景及问题聚焦
项目背景回顾
待解决问题聚焦
前提
地段属性:
属城市远郊、新兴商务区内首发商业性质公寓项目
属城市远郊,20-30分钟城市距离
属栗雨新兴商务区,栗雨工业园自2003年起进入开发阶段,至2012年基本成型,但未完全开工运作,依托园区规划的中央商务区尚在前期培育阶段,成熟度有限
项目背景回顾
本项目
首发商业性质公寓项目
20分钟
30分钟
配套属性:属美的城140万方城市综合体核心组团,享受项目14万方高端商业商务配套
部分
详细组成
体量
万豪酒店&水会&KTV
万豪酒店(23层,共334间套房,内含1000㎡宴会厅、多个会议室、300㎡室内泳池、健身房等)
美丽汇水会
豪爵KTV
7万㎡
购物中心&街区
麦德龙超市
购物中心
嘉禾影院
品牌街区
肯德基、必胜客
7万㎡
2013年
2014年
2015年
购物中心开业
万豪酒店开业
产品属性:+C栋2万方毛坯商务公寓,同时开工建设,预计2013年同期销售
部分
详细组成
体量
B栋精装酒店公寓
初步定位为精装修酒店公寓
㎡
C栋商务公寓
初步定位为普通商务公寓
2万㎡
C、公寓&写字楼
约2万㎡
D、购物中心及街区
约7万㎡
B、精装酒店公寓
㎡
A、万豪酒店及水会、KTV 约7万㎡
BC栋打桩
2012年
2013年
2014年
BC栋销售
B栋定位基本定论,产品基本不可调,属高端精装酒店公寓,预计售价7400元/㎡,将达到株洲公寓价格第一梯队
B栋原始定位
定位
精装修酒店式公寓
总建面
2万㎡
总套数
432套
单层面积
1090㎡
梯户比
3T24户
单套面积
50㎡
层数
4-21层(共18层)
层高
,错层设计
通道宽
2-
C栋定位尚需论证,产品有一定调整空间,初步定位为普通商务公寓,需从市场和客户进一步论证定位、确定价格
C栋原始定位
定位
普通商务公寓
总建面
2万㎡
总套数
432套
单层面积
1090㎡
梯户比
3T24户
单套面积
32-44㎡
层数
4-21层(共18层)
层高

通道宽
2-
待解决问题聚焦
Q1:B栋精装酒店式公寓在产品已定情况下,研究实现7400元/平株洲公寓价格第一梯队的风险控制方案
主要聚焦于两大问题:
Q2:C栋商务公寓需从市场和客户重新论证定位方向,研究产品打造方案、确定销售价格