御墅项目营销思路汇报
谨呈:北京百顺达房地产开发有限公司
金网络业务一部
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目录contents
一、宏观政策及北京别墅市场分析
三、区域别墅市场分析
五、入市价格推导
四、本体审视
六、目标客群分析
七、营销思路提出
二、北京高端别墅市场研究
PART1
政策及整体别墅市场
收紧
1995年—1999年
1995年国务院下发了《关于控制高档房地产开发项目通知》,要求严格控制高档房地产开发项目审批,国家预算内投资不得用于别墅性质的高档住宅及度假村
别墅市场收缩阶段
高压
别墅市场高压下回暖
2000年—2005年
2003年2月18日,国土资源部发布紧急通知(45号令),停止别墅类用地的土地供应。2005年后的“国八条”、等系列国家调控政策的出台。禁止出让别墅类用地。
2006年—2009年
2006年4月,国土部明确别墅仅指独栋别墅,国六条出台后,国土部下达从严土地管理通知。2008年1月,国务院出台《促进节约集约用地的通知》。
严控
政策无效果,多种别墅量价齐升
政策回顾:自2003年开始的别墅用地打压政策实施效果较差,七年的时间多种别墅产品实现较快的发展。
全面严控
2010年—今
2010年,国土部、住建部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》:住宅用地容积率指标必须大于1。 2012年2月底,国土部再度发文强调,停止一切别墅类用地的土地供应。
高品质别墅成交价格稳步提升,低总价别墅供需两旺
近几年相关政策汇总
“新国五条”中二套房比例和二手房交易税费成本上升,对豪宅置业客户影响有限。
土地价值的稀缺性、产品品质的综合性、成熟配套的优越性进一步显现。
高端、高附加值的资源占有型项目在市场竞争中将更具优势。
从中国富豪及中国财富的增长速度来看,以目前的市场需求不可能出现豪宅限购的局面。
当限购成为常态,购房者更珍视购房资格,希望一步到位。豪宅产品成为更理性选择。
北京豪宅市场向来以稳健著称,豪宅规模和品质不断提升,形成了独有的豪宅圈层文化。
短期来说,无论“国五条”细则执行得如何,对豪宅物业都不会带来直接的价格影响。
在未来不远的时间内,将看到预期的价格稳健上扬。
新国五条对别墅市场的影响
北京别墅市场分析——供需关系及价格
年度
期房供应套数
期房成交套数
价格
2008
4269
1256
20895
2009
3539
4617
17428
2010
2853
2199
24995
2011
2987
1611
26172
2012
2639
2219
24082
与2011年相比,2012年全年别墅市场表现相对较为突出,市场成交迅速回暖,市场走向供需平衡,但由于一些低价产品的集中成交,让价格出现了一定下探。
截至到2012年年底,别墅存量依然在一个相对较高的水平,随着市场需求的释放,加上新房供应的回落,市场将会进入到一个消化存量的阶段。
北京别墅市场分析——供应量预测
2012年别墅市场需求的释放,主要来自于低总价产品的推动,但随着这部分产品的快速去化,2013年别墅产品的供应中,低总价产品比例会逐渐减少,从而导致市场需求的回落,但价格会呈现向上走势。
北京别墅市场分析——成交量预测
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