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地矿测绘,:——/ —

基于的房地产市场比较法的研究
耿咏梅,周荣福
中国矿业大学资源与地球科学学院,江苏徐州
摘要:目前房地产估价中运用的市场比较法多是人工操作,作业效率较低,评估过程中过多的介入了估价师的个人主观因素。
针对这些问题,探讨了利用强大的图形数据和属性数据管理和分析功能,建立房地产交易资料的图形数据库和属性数据库,并
建立两种数据库之间的关联;根据房地产市场比较法的原理,确定影响房地产价格的特征因素,构建评价指标体系;并借助模糊数学
中的模糊集合、隶属函数、贴近度等知识,从系统中提取相似交易案例,借助模糊数学评估方法进行房地产价格评估。
关键词:;房地产估价信息系统;市场比较法;模糊数学评估;属性数据库;空间信息库
中图分类号:; 文献标识码: 文章编号:———

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交易资料和待估房地产资料的图形数据库和属性数据库链接,
引言
建立市场比较法估价信息系统,最终将估价的相关结果以二维
在众多的房地产评估方法中,市场比较法是最能体现房地或三维的形式可视化。
产评估的基本原理、最直观、适用性最广、也容易准确把握的评
市场比较法和
估方法,但目前国内运用市场比较法评估还存在着诸多的问题,
如主要以手工作业为主;估价的客观性、公正性很大程度上受到所谓市场比较法,就是求取一宗房地产的价格时,可将待估
估价师的个人影响;信息收集手段落后,数据零散,缺乏系统性; 房地产与在近期内已发生交易的类似房地产进行对照比较,对
数据和信息的管理、分析和处理能力差,对已有的信息资源利用这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算待估房地
不够充分等,这些问题都阻碍了房地产估价业的高效和良性发产的客观合理价格或价值的方法。其评估程序,如图所示。
展⋯。并且实际房地产价格评估的过程中广泛存在着模糊性市场比较法要求尽可能多地收集房地产市场交易实例资
问题,这些微观领域的具体问题显然无法完全依靠宏观的技术料,并恰当选择可比实例。具有高效的空间信息处理能力
规范来解决。和完善的数据管理及统计分析功能,非常适合作为开发房地产
针对上述实际问题,设想利用来完善市场比较法的评市场比较法估价信息系统的基本平台。将过去收集和积累的交
估过程。技术具有强大的空间数据、属性数据处理、分析能易实例资料存人计算机,由来进行空间数据和属性数据管
力及可视化功能,利用建立交易实例的资料信息数据库,将理,势必大大提高市场比较法评估的客观性和可操作性。并且
收稿日期:——
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交易时的房地产状态如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、环境
收集交易资料
条件、市政设施条件、交易双方及权属资料等。
各类房屋的重置价格。
确定比较交易实例政府有关部门提供的房地产价格指数。
.. 属性数据库的建立
进行市场交易情况修正处理的对象是具有空间位置特征和属性特征的数据,
因此应分别建立属性数据库和空间位置信息数据库。将以上采
交易日期修正】集到的数据分组,一般可以分为房地产自然状态信息、房地产交