环球置业宁波北仑中心区项目前期定位报告.ppt

与“百亿”传奇共舞环球置业北仑中心区项目前期定位报告
宁波迪赛
2010年1月
引言
2009年的12月23日,,刷新宁波的总价地王。从其诞生之日起即引发全城瞩目,因此对于项目的缔造者――环球置业来说,传奇序幕已经拉开。
宁波迪赛非常荣幸,能够参加本地块前期项目定位的研讨,我们将兢兢业业,全力以赴,不仅从项目规划本身提供切实可执行的预案,更希望能够从企业战略高度、实操策略角度为项目出谋划策,迪赛人渴望能够有机会与环球置业共携手,依托前期竞地的全城效应,实现项目效益、形象、品牌等远大目标,缔造更大传奇!
迪赛的角色
本项目开发目标解读
经济目标\品牌目标\形象目标\产品目标
目标
经济目标
品牌目标
形象目标
产品目标
通过开发及营销节奏的把握,
全力冲击100亿销售传奇,40亿目标利润
依托本案一举奠定环球置业在宁波地产界至高影响力
延续航运中心高端形象
使本案成为北仑乃至宁波的新标杆地产项目
以洞悉先机的视角,创造宁波新生代产品标杆
基于目标,我们将重点研究解决的四大核心问题
地产周期:本案预计横跨5-6年的开发周期,因此第一要务是了解该周期内,城市将如何演变?区域市场将如何变化?对客户产生怎样的导向变化?
目标客户:北仑区往年住宅平均去化量仅为55万方左右,而2010-2012年的36个月内,北仑住宅预计推出量125万方、类居住公寓产品预计推出量55万方。待本案推出之际,北仑主城预计将面临激烈竞争,本案必须寻找更庞大的目标客户群体。
产品体系:大盘产品线的抉择,是经济效益、销售速度、竞品分流等诸多因素分析综合的优化组合。
开发节点:本案在长达5-6年的周期内,产品体系定位如何能踏准市场步伐,形成最佳开发节奏?
本次提报思路
上半场——审时度势
读城
品地
识势
下半场——战略对决
定位
客户
产品
开发节奏
上半场——审时度势
一、读城
二、品地
三、识势
区域目前在售个案信息
本案周边项目均已站上万元价格体系
目前北仑住宅市场以北仑区域客户为市场主流
项目名称
开发商
项目规模
建筑形态
主力面积
目前售价(元/㎡)
销售情况
主力客户
世茂世界湾一期
宁波世茂
1075户
8幢高层
90-140
余房10000-11000
开盘2个月基本售罄
以个体老板、企业高管为住,周边的老师、医生也较多、拆迁户
黄金海岸四期
北仑华信置业
190户
6幢小高层
120-130
9000-10000
已售罄
周边学校老师、医院医生、企业如台塑、电厂、保新钢铁的中高层管理为主
新隆华府
新隆房地产
207户
4幢高层
90-120
8500
开盘当天已售罄
以北仑当地客户为主,多为周边学校老师、医院医生等、拆迁户
四季桂花园四期
申洲置业
420户
7幢18层高层,2幢11层小高层
100-120
8300-8500
95%,目前仅剩余10#60㎡左右以及1楼的140㎡十余套
北仑当地个体老板、企业中高层管理、拆迁户
里仁花园三期
远望华夏置业
762户
3幢26层高层,9幢11层小高层
150-230
11000-12000
95%以上,目前仅剩余二三十套224㎡左右的产品
企业高管、外籍人士
东海明园
北仑房产
1227户
12幢点式高层、5幢板式住宅,1幢商务办公
120-140
8500-9000
99%,目前剩余少量顶楼复式数套
北仑当地个体老板、企业中高层管理
金城花园
宁波经济技术开发区房地产总公司
614户
15栋小高层、高层
130-140
10000-11000
95%以上,目前剩余低楼层的113以及200㎡以上十几套
当地企业主、企业高管
派舍提香
派舍置业
1016户
3幢多层,17幢小高层
80-120
7500-7600
95%以上,目前剩余200㎡以上的复式十几套
当地个体户、工薪阶层等,宁波投资客
荣安花园
永元置业
795户
12幢多层,4幢高层
70-120
7500-9000
推出项目基本售完,剩余2幢高层未推
当地工薪阶层、个体户等,宁波投资客
价格标杆
价格标杆
价格标杆
以北仑区域客户为主
区域整体走势——供求严重失衡
06-08年平均成交约在55万平米左右,2010年至2012年,36个月内预计累计上市住宅项目总建筑面积在125万方左右,公寓上市面积达55万方。
2010年年底-2011年预计住宅上市项目(不含本项目)
建筑面积(万方)
核心泰山路南8#地块
12
中心区C地块

四明山路北、中河路东