房地产项目定价业务流程设计.doc

(一)项目定价业务流程
流程关系说明
相关规范
相关文本
相关工具
项目定价业务规范
楼盘定价水平系数表、楼盘定价垂直系数表
楼盘项目定价报告书
结束
开始
营销总监
市场营销部
相关部门
总经理
制定项目定价备选方案
审核
分析、拟定项目定价策略,选择定价方法
选择、提交定价方案
修订、完善并提交
确定各个户型售价
及折扣方式
审批
审核
提供资料
提供资料
提供意见
提供意见
明确项目营销策略、计划
收集项目资料
审核
备选方案对比分析
方案最终确定
(二)项目定价业务规范
规范
项目定价业务规范
编号
名称
执行部门
第一章总则
第一条目的
为规范项目定价工作,找出市场供求关系中的平衡点,实现项目利润最大化,特制定本规范。
第二条职责
市场营销部负责定价分析工作,营销总监负责审核确认初步定价方案,总经理负责定价方案的决策。
第三条适用范围
本规范适用于公司所有项目的定价工作。
第二章影响定价的因素分析
第四条影响定价的外部因素分析
。
房地产产品价格必须依据市场价格制定,过去和现在的市场价格和销售情况说明了市场对产品的接受度,结合宏观政策,可进一步分析预测市场价格的变动趋势。
。
分析项目所处地段的价格水平,同时对其他主要地段的价格进行对比分析。
。
分析竞争项目的定价依据和定价方法。
。
分析社会环境、政策因素等导向性因素,综合预测客户的价格承受能力。
第五条影响定价的内部因素分析
。
分析同一平面各单位的差别,主要差别因素有户型设计、景观视野、噪声、灰尘、朝向等。
。
分析因为楼层高低的变化而引起的各单位的差别,主要差别因素有视野景观变化、空间感差异、心理优越差异、客户心理感受以及其他特殊情况等。
第六条影响定价的其他因素分析
定价需要综合考虑项目的现实因素,如顶层阁楼的出现会提高顶层的价值,下水道设在二层或者一层带花园的设计会提高一层的价值等。
第三章定价工作实施管理
第七条设定价格标杆
市场营销部量化出各楼层单位的定价比例差之后,应设定一个价格标杆,在此基础上为各楼层单位定价。价格标杆为由市场营销部根据与竞争项目的对比情况制定出的项目平均销售价格。
第八条选择合适的定价方法
设定价格标杆时,一般常用成本法、市场比较法、收益法等方法。
常用定价方法说明
定价方法
说明
优劣势
适用对象
成本法
在投入成本的基础上,加上可观的利润(一般为总销售额的10%~25%)的方法



适用于住宅定价
市场比较法
参考相邻、相近的、同类的产品,以其销售价格作为参考,分析之间的差异,进而提高或降低售价的方法
,较客观
,风险比较大
适用于住宅和商业楼的定价
收益法
一般以出租、投资的11~12年的租金总和为售价的方法
定价比较高
适用于商业楼的定价
第九条对影响定价的因素进行评分量化
市场营销部根据各方面的建议,具体对各因素进行评分量化。
“楼盘定价水平系数表”,对水平影响楼盘价格的因素进行细分评分,最后进行统计而得。
“楼盘定价垂直系数表”,并选取一个基准层(通常是中间层)作为标准,对垂直影响楼盘价格的因素进行量化,按照楼层差逐渐提高或者降低价格。
,根据情况作具体量化处理。
,可以算出各楼层单位价格差的比例。
第十条确定销售价格
市场营销部根据项目各单位的价格差比例和项目的价格标杆,可具体得出项目楼层各单位的销售价格。
第十一条召开会议讨论定价方案
市场营销部人员分析完毕各因素后,将分析结果提供给营销总监,营销总监应及时组织会议,讨论项目定价方案,市场经理和市场营销部相关人员应参加会议,根据具体情况提出建议。
第十二条定价方案审批
营销总监初步确定项目具体的定价方案后,交总经理处进行最终的审批,决定各楼层单位的销售价格。
第四章附则
第十三条本规范由市场营销部制定,经公司总经理审批签字后实施。
第十四条本规范的解释权、修改权归市场营销部所有。
第十五条本规范自发布之日起开始实施。
编制人员
审核人员
批准人员
编制日期
审核日期
批准日期
四、市场推广业务流程设计
(三)市场推广计划表
阶段
推广目的
推广目标
相应配备
需达到效果
费用预算
备注
第1阶段( 月~ 月)
第2阶段( 月~