保利南宁凤岭项目可行性分析报告.doc

保利南宁凤岭项目可行性分析报告-分析
“保利•凤翔花园”项目情况介绍
 
一、项目概况
1、项目简况
A、基本情况
本项目计划共建设十六栋,其中:一期工程包括1A、2B、3B、4B、5A、6C、7D、8D、9E共九栋楼,二期包括10F、11F、12E、13G、14G、15G、16E共七栋楼。小高(11F+1)5栋、中高层(18F+1)11栋。
B、开发周期
2005年5月开工,2007年元月之前全部竣工并入住。
C、开发计划
由南向北分两期进行,
D、主要经济技术指标
总占地面积44279 m2,总用地面积; m2,;总建筑面积117371 m2(不含地下建筑和架空部分)。
E、户型
主力户型为三房,面积在100 m2~130 m2左右,约占60%,其余为两房、四房及楼中楼。
2、项目地理位置
本项目位于南宁市凤岭开发区。南面是亿利城、香榭里小区;北面为香格里拉、天赐良园小区,东面为拟建的蓝山上城小区;西边也为新规划开发用地。距竹溪大道约200米,区域内为建筑取土区和填土区,现已完成“三通一平”工作。小区内东面为即将动工的凤翔路(宽20米),北面为规划待建长湖路延长线(宽40米)。
 
 
 
 
3、项目交通状况
项目距民族大道约300米,距金湖广场约1公里,处于南宁市一级轴线的交通枢纽地带,距快速环道竹溪路200米,,本区域内交通十分便利,处在四通八达的枢纽位置上。
本项目用地市政配套设施齐全,水、电、管道燃气、通信线路等比较完善。
二、区域参考项目指标分析
1、凤岭楼盘类比分析
概述:凤岭作为南宁中央形象区,其区域内住宅楼盘分布最为密集,并多以成片开发为主。楼盘规模较大,配套较为完善,在规划设计上更为人性化,销售价格基本持平,在目标客户群上以高薪阶层为主。区域内楼盘基本处于同质竞争,市场竞争激烈。
楼盘简况
 大自然花园 山水美地 新天地 翡翠园 香榭里
开发商 南宁大自然花园置业有限公司 荣和集团 南宁市宁汇房地产发展有限公司 中房集团南宁房地产开发公司 广西东方房地产开发有限公司
建筑设计 南宁市城乡设计院 美国GENSLER、加拿大ARCOP 南宁市规划设计院 华南理工大学 新加坡DP建筑师事务有限公司
占地面积 450亩 650亩
(第一期) 300 512亩 198亩
总建筑面积 21万平米 43万平米   
容积率     
建筑密度 % 19% 15% % 34%
绿化率 60% 51% 55% % 33%
房型定位 多层、独立别墅 多层、小高层 联排别墅、独立别墅 多层、小高层、别墅 多层、小高层、
单位面积 127-270M2、374-430M2、
500 M2 79-206 200-400 100-250 M2、340 M2 80-179
户数 1097 1600 220 2166 855
销售均价
(元/M2) 3600 3500  3450 3300
别墅均价
(元/M2) 9000  5500 8000 
销售进展 85% 98% 90% 60% 91%
 
 
价格对比
楼盘价格对比(元/M2)           别墅价格对比(元/M2)    
3600   9000
3500  8000
3400 7000
3300 6000
3200 5000
3100   4000
3000  3000
                                                                              
 大自然花园  山水美地   翡翠园    香榭里    新天地   大自然花园   翡翠园    
2、区域楼盘类比分析
楼盘简况
 香格里拉 佳得鑫•水晶城 圣展独立公社 城市杰座 半山丽园
开发商 广西聚源房地产公司 南宁佳得鑫房地产公司 南宁长江地产公司 南宁天驰地产公司 广西万通地产公司
建筑设计 综合设计院 香港华艺 南宁市规划设计院 设计城乡院 澳大利亚DCM建筑设计事务所
占地面积 70亩    143亩
总建筑面积    3万平米 9万平米
容积率     

房型定位 小高层、 高层(31) 小高层、高层(29) 高层(26) 多层
单位面积 80-120、130-230 80-169 40-80 30-50