2010年西安城北重点项目调研报告.ppt

西安城北重点项目调研
营销策划部

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个案现状及房源客源分析
项目整合对比
调研个案
调研总述
调研区域市场思路
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区域市场现状
海璟台北湾
风景御园
汇通太古城
紫薇风尚
紫薇希望城
雅菏四季城
首创国际城
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项目概况
公建配套:中餐厅;超市;家政中心;娱乐中心;洗衣房;标志建筑:大明宫遗址公园绿化:城市运动公园
就医条件:阳光医院,中心医院未央分院,长安医院就学条件:西安中学,交大附中、市66中、长庆8中、市
图书馆商业环境:人人乐、沃尔玛、金花奥斯卡
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本案
公共交通:
506、517、22、17、618、18、17、228、209、601、600、711等
地铁2号线凤城五路站
交通区位
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可再生能源与住宅技术集成应用示范社区
风能
太阳能
中水
新风
无线网络
采用太阳能热水,部分太阳能采暖,照明系统,减少常规能源使用,减少生活成本。
部分照明采用风能发电技术,不产生辐射污染,不破坏生态,节约常规能源。
采用生物膜中水处理系统,净化生活杂排水,用于园艺,洗车等。
每户安装可控式单向流新风系统,引入新鲜空气与室内,净化室内空气。
整个社区采用无线网络系统,在房间内任意角落高速上网。
项目卖点
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1、以1-5号楼中小户型底层商业裙房围合中央大户型,满足项目围合设计。
2高层建筑,通过15°偏转形成斜向时尚空间。同时采用折线楼型设计,活跃灵动,确保私密;
16000㎡的围合商业
销售中心
社区双语幼儿园
以悬瀑,休闲广场,木栈道,水系主题,打造多重景观,以木本,草本,乔木,灌木打造多树种园林景观。
项目卖点
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多重色彩结合体现项目年轻化,现代感,现代简约建筑色彩搭配
高低错落布局,是整个项目减少了视觉上的压迫感,线条简洁明快,顶层架空结构轻盈时尚
项目卖点
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价格走势
从项目2009年4月开始至2010年4月26日价格较快增长,从4月-7月价格保持原有水平。与调控政策相关,且由于紫薇风尚部分户型存在拆分问题,且剩余房源均为高层大两室,大三室,四室等户型,面积较大,总价过高,造成销售较差。
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整体项目以中大户型为主,其中,40.-90,90-140,140-180之间比例基本为1:3:2,部分跃层忽略。
其中40-90㎡主要针对人群城北区域内首次置业的年轻客群,部分投资客群。这部分客群消费为刚需客群,40-90㎡房源销售区划速度快。
90-140㎡主要针对人群初次改善型人群,长庆客群及部分外地高收入人群。这部分人群成为本项目主力客群,在新政未出台之前,销售区划速度一般,因存在部分拆分户型,新政以后基本停止。剩余约30%房源。
140-180㎡主要针对享受型人群,本项目绝大部分成交客户为陕北,渭南等周边高收入人群,亦存在拆分户型,且这部分客群比例较少,加上周边项目竞争造成剩余房源较多,约占50%左右。
针对客群
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