和馨家园物业管理前期介入方案.doc

目录
第一部分前期介入服务的三个阶段 ….1
一、建设施工阶段 1
二、竣工验收阶段
三、物业交付阶段 2
第二部分项目组织架构与岗位人员设置 4
一、组织机构设置与岗位人员配备情况 4
二、各部门主要工作职责 5
三、物资装备需求情况 6
四、前期介入工作计划 7
五、日常管理期工作计划 7
第三部分物业前期介入开支计划预算 8
第四部分前期介入工作的开展 9
一、前期物业工作重点 9
二、前期介入流程及工作计划 9
三、前期介入总要求 12
四、物业接管验收的前期介入 12
五、接管验收程序及注意事项 12
六、设备设施试运行 13
七、全面清洁开荒 13
第五部分物业的交付使用——交房工作方案………………………………………17
第一部分前期介入服务的三个阶段
和馨家园住宅小区物业管理的前期介入,其主要目的是:及时发现设施、设备的遗留问题,为日后物业的顺利运作打好基础。我公司针对和馨家园住宅小区的前期介入特点及项目进度安排,从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手,制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划,以保障和馨家园住宅小区物业的正常、有序运转,使之物业建立良好之窗口形象。要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,将根据物业施工进度的实际情况,对“和馨家园”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
一、物业前期建设施工阶段
和馨家园项目目前主体工程已基本完工,智能化、监控、消防、给排水、水景、园林绿化等与今后物业管理工作较为密切的附属设施安装工程即将开始。针对和馨家园项目目前这一情况,我们将从物业管理的角度出发,对各附属设施的规划设计、配置、安装、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求,方便日后的物业管理,又满足广大业主的需求。介入初级阶段主要从以下几方面开展工作:
1、从公司内选派管理、技术人员成立和馨家园项目前期介入的工作小组,明确各小组成员的工作职责,制定合理的作业流程,确定物业验收的标准、方法和日程安排及前期介入的工作计划。
2、做好和馨家园项目各类图纸资料、重要文件、产品说明、各类证书的交接工作,进行整理和核对后归档,为今后办证、维修、改造等作专业技术准备。收集工程图纸资料,现场参与设备的安装调试。
3、参与项目组的工程联席会议,对智能化系统、小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、园林绿化布置、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施等的规划与施工,从物管专业角度适时提出专项建议,避免出现不合理的规划施工以影响今后的物业管理工作。
4、集中收集了解业主反馈的信息,在入住前开展业主需求调查,以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求,通过分析,确定管理服务标准,使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。
前期介入小组须参与附属工程配置设施的设计,安装等过程,对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,对有些影响使用功能的问题提出合理化的建议,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;
分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;
提供机电安装及能源分配、功能布局或用料更改的有关专业技术建议;帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;
4、提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;并配合对各施工现场的水电核抄数据与施工单位正常使用的管理。
5、配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;提出遗漏工程项目的建议;
6、对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。
三、竣工验收阶段(承接查验)
物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。
1、参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;并建立验收档案;
2、编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方法和日程安排。(验收标准见附表)
3、与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对和馨家园项目进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
4、与开发、施工单位一起,对项目物业进行现场复验,直至符合规定的物业验收的要求和标准。
5、