投资性房地产.doc

连载五:投资性房地产(3月18日更新)
一、主要账务处理

投资性房地产,顾名思义是包括房产和地产两部分的,那么自然是包括了投资性房地产的两种情况:房地产整体的出租和持有增值后转让的土地使用权。
这里的重点其实还是公允价值计量的投资性房地产,至于成本模式计量本质上就是和固定资产核算一致,没有什么难点。公允价值计量的投资性房地产入账价值的确定需要区分几种情况,一种是外购的,这个大家肯定业务很娴熟了;另外是自用的房地产转换为投资性房地产,还有是作为存货核算的房地产作为投资性房地产。
借:投资性房地产
贷:银行存款
借:投资性房地产
累计折旧
固定资产减值准备
贷:固定资产
  
关于自用的房地产转换为投资性房地产的,大多数企业都是这么干的,虽然是来了个转换但是本质上还是属于自己的房地产,只是原来住的是自己人,现在换了外人了,本质上是没有什么差别的,因此假如说你这个投资性房地产成本模式计量的,所谓成本模式其实就是和固定资产的历史成本法计量是一个概念,那么各个明细科目平稳过渡,固定资产换成了投资性房地产,累积摊销换成了投资性房地产累积折旧(摊销),固定资产减值准备换成了投资性房地产减值准备,这里需要注意一下,为什么有个投资性房地产累积折旧(摊销)呢?是因为如果土地使用权不能单独和算的话,那么就和房子一起计提折旧了,所以会有一个“摊销”的意思,当然如果这个投资性房地产就是土地使用权,那么自然就是用投资性房地产累积摊销了。
需要注意一个问题那就是自己住改成别人住了,以后折旧肯定不能记在自己名下了,肯定要在别人名下,那么租金收入是“其他业务收入”,自然折旧和摊销就是“其他业务成本”了,不是一家人不进一家门嘛。
借:投资性房地产-成本
累计折旧
固定资产减值准备
(公允价值变动损益)
贷:固定资产
(资本公积-其他资本公积)
借:投资性房地产-公允价值变动
贷:公允价值变动损益
借:递延所得税资产
贷:所得税费用
如果是自用的转换为投资性房地产,发现这个投资性房地产公允价值能够可靠获得,那么后续计量用公允价值计量法。这个时候公允价值一般会和账面价值有差异,那么应该怎么处理呢?一个原则就是高于的部分一定不能让你记损益,为什么?因为会计准则就是千方百计的防止上市公司调节利润,所以这个口子一定要堵上;之前大家听说过资产评估增值的问题,老是抱怨怎么会计就是不做处理?原因就是你是历史成本法计量,公允价值和你没有关系,所以资产评估增值也自然和你没有关系了。而在这个转换的时候,以后是公允价值计量了,资产评估增值终于可以被承认了,会计上可以做处理了。但是需要注意一下,这个房子是谁的?是投资者的!那么资产评估增值是谁的?当然也是投资者大家的,所以这个计入了
“资本公积-其他资本公积”,之所以是其他资本公积,原因就是这个资本公积是由于其他原因导致的,一般就是评估增值了。那么公允价值如果小于账面价值了怎么办?考虑到以后公允价值变动就是公允价值变动损益了,所以转换的时候也让你计入到公允价值变动损益,就是说以后还会有回旋的余地,准则没有说让你认栽,君子报仇十年不晚,相信你会公允价值回升的,所以计入损益以后等着回升吧。所以综合来看,公允价值高了,差额计入权益,防止你操纵利润;公允价值低了,差额可以计入损益,一