关于房地产资产评估报告范本 房地产资产评估方法.doc

关于房地产资产评估报告范本房地产资产评估方法
一、个别因素分析
估价对象位于***,其合法产权人为***公司,。
其中主楼一幢,1-5层,混合结构,,,建成于2003年,于2007年底重新改造装修,外观九五成新,房屋所有权证号码为***。
副楼一幢,1-3层,混合结构,,,建成于2003年,外观九成新,房屋所有权证号码为***。
二、区域因素分析

***

***。

***。

***。
三、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价,最高最佳使用是指法律上允许,技术上可能,经济上可行,经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。
四、估价方法的选取
估价对象为商业房产,同一供求圈内的整体成交案例极少,无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性,因此适宜选用收益法进行评估。
五、估价过程
1. 确定估价对象房地产年纯收入

①确定客房年总收入
据调查,***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间,估价对象为县政府指定招待中心,综合考虑各种因素,确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间,估价对象拥有各类客房共82套, 现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表:
房间名称
数量(套)
房价(元)
入住率
年收入(元)
主楼标准客房
49
248
70%
3104836
副楼标准客房
8
120
70%
245280
主楼单间
13
258
60%
734526
副楼单间
6
160
60%
210240
主楼高级套间
2
880
50%
321200
副楼套间
2
380
50%
138700
总统套房
2
1260
40%
367920
合计
82
--
--
5122702
客房年收入=房价数量入住率365
客房年总收入=
日平均入住人数=
(49+8)270%+
(13+6)160%
+
(2+2)250%+2240%=
②确定会议室年总收入
根据委托方提供的资料及相关调查结果,确定估价对象会议室使用收入情况如下表:
会议室名称
半天价格(元)
出租率
年收入(元)
大会议室
1800
30%
394200
小会议室
1200
40%
350400
合计
--
--
744600
会议室年收入=半天价格2出租率365
会议室年总收入=
③确定餐饮年总收入
餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、服务费等,按80%住宿旅客每人每天消费100元计算,则
餐饮年总收入=%100365=
④确定估价对象房地产年总收入
估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和,则
年总收入=++=

①确定人员工资福利年总费用
估价对象现有相关服务人员98人,根据行业现状确定人数为100人,人均月工资及相关福利待遇合计为1800元,则
工资福利年总费用=100180012=216万元
②确定餐饮年总成本
餐饮年总成本按餐饮收入的40%计算,则
餐饮年总成本=%=
③确定消耗品年总成本
消耗品年总成本按客房及会议室年总收入的8%计算,则
消耗品年总成本=
(+)8%=
④确定年广告宣传费
年广告宣传费按总收入的2%计算,则
年广告宣传费=%=
⑤确定年水电供热费
年水电供热按总收入的5%计算,则
年水电供热费=%=
⑥确定年维修保养费
年维修保养费按年总收入的3%计算,则
年维修保养费=%=
⑦确定年行政管理费
年行政管理费按年总收入的6%计算,则
年综合税收及附加=%=
⑧确定年综合税收及附加
年综合税收及附加包含营业税及附加、企业所得税、房产税等,按年总收入的15%计算,则
年综合税收及附加=%=
⑨确定估价对象年总费用
估价对象年总费用为以上1-8项之和,则
年总费用=216+++++++13