土地增值税.ppt

房地产开发企业
土地增值税清算及政策分析
培训内容
第一节清算条件
第二节土地增值税的清算对象
第三节清算收入的审核
第四节清算审核的扣除原则
第五节土地成本的审核
第六节前期工程费的审核
第七节建筑安装工程费的审核
第八节基础设施建设费的审核
第九节公共配套设施费
第十节开发间接费
第十一节房地产开发费用审核
★拆迁安置问题解读
第一节清算条件
土地增值税的清算条件分为法定清算条件和通知清算条件。
法定清算条件是指达到规定条件必须主动进行清算,不需要税务机关的书面通知;通知清算是指虽然达到规定条件,但在接到税务机关的书面通知前不需要主动办理清算。
一、法定清算条件
《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009)91号)第九条规定,纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。
(一)房地产的开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的。
房地产开发企业应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理土地增值税清算手续。
如果没有主动向税务机关申请办理土地增值税,应当按照《税收征收管理法》第六十二条处理,即纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,由税务机关责令限期改正,可以处二千元以下的罚款;情节严重的,可以处二千元以上一万元以下的罚款。
如果在收到税务机关的书面通知仍然拒不申报的,应当按照《税收征收管理法》第六十三条处理,即纳税人经税务机关通知申报而拒不申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
二、通知清算条件
《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009)91号)第十条规定,对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其它情况。
对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
对不满足法定清算条件但满足通知清算条件的是否进行清算由主管税务机关决定。房地产开发企业没有接到主管税务机关的书面清算通知以前,不需要办理土地增值税的清算。
但是,如果主管税务机关向房地产开发企业下达书面的清算通知,房地产开发企业应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续,逾期不办理的应当按照《税收征收管理法》第六十三条处理,即纳税人经税务机关通知申报而拒不申报,不缴或者少缴应纳税款的,应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二节土地增值税的清算对象
(一)《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定,土地
增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
(二)《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第一条规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。
(三)《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009)91号)第十七条规定,清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。
第七条同时特别指出,主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
综合上述三个文件可以对土地增值税的清算对象得出以下结论:
(一)清算对象原则上按照房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象,但对于房地开发企业的不同开发项目,如果同时符合以下条件,可以合并为一个清算对象;
1、属于同一《国有土地使用证》界定的土地范围;
2、属于同一《建设工程许可证》注明的建设工程,即不属于分期开发项目;
3、属于相同的房地产类型,即住宅或非住宅。
需要说明的是,在满足上述条件的前提下,一般不在考虑定价差异原则、成本差异原则。
但是,虽然满足上述条件,但是否需要考虑权益区分原则,由开发商自行决定。
例如,某开发商存在两个项目