20161108-屠苏岛商业街农贸市场运营及定价方案.doc

屠苏岛商业街农贸市场运营管理及定价方案
第一部分农贸市场运营管理建议
一、农贸市场运营策略:
1、农贸市场运营策略:
农贸市场营销、经营过程中,运营>销售,且农贸经营客户总价承受力相对较差,因而建议后期农贸营销过程中,以商铺作为主要销售产品,摊位参考其他同类农贸市场经营模式,以押金+租金的形式,在保证基本成本回收的基础上,实现长期、稳定的经营收入;
农贸市场成立专项团队,统一运营,与客户约定统一营业的相关约束,保证市场的招商、统一开业及日常管理;
以明确分区,实现农贸消费群体的导入,减少各经营品类的相互干扰;
2、农贸市场营销节点规划:按照春节营业的节点进行倒排,农贸市场营销节点初步铺排如下:
3、农贸市场命名建议:
鉴于项目前期宣传已积累一定的知名度,且周边客户认同度高,建议农贸市场后期命名:屠苏岛农贸市场
4、结合农贸市场节点,需要开发商配合的事宜:
12月10日前,完成农贸外墙及东区区间路铺设;
12月18日前,农贸市场商铺可交与客户装修;
集中宣传与蓄客期,相应的推广计划支持、配合。
二、农贸市场分区建议:
1、周边农贸市场分区情况:
聚财农贸
分区
水果
蔬菜
熟食
肉类
禽蛋渔
(铺+摊)数量
14
44
38
31
17
所占比例
%
%
%
20%
11%
柳清河农贸
分区
品牌形象店
果蔬区
副食、干果、调味品区
水产
冷鲜肉类区
杂类商超区
(铺+摊)数量
18
52
64
31
30
28
所占比例
%
%
%
%
%
%

小结:市场分区中,水果作为消费频次最高的品类,主要分布在市场主出入口;副食、熟食经营利润、卫生及形象要求相对较高,分布在次要位置,水产、禽蛋类气味较重,基本分布距离出入口最远或是影响较小的位置;就比例而言,果蔬类、副食、熟食类所占比重较大。
2、区域划分原则:
十一路尚未施工,靠近十一路商业需一定的培育期;十路以东为如意家园、环如意公园住宅、翰林庄园等社区居民,后期自东向西依次按照消费频率进行分区;
南侧单层铺面相对独立,可考虑建议熟食、烧卤类等气味相对较大的品类;
家禽、水产类单独划片;
3、具体分区建议:
南北商铺
分区
品牌店及杂类商超
副食/干果/调味品区
禽蛋区
海鲜水产区
冷鲜类肉区
熟食区
粮油面点区
蔬果区
数量
28
30
6
6
10
12
12
10
中间铺位
分区
禽蛋区
海鲜水产区
冷鲜类肉区
熟食区
蔬果区
数量
8
10
12
16
24
所占比例
——
%
%
%
%
12%
%
%
%
4、形象提升建议:
图示
建议
市场统一的标识,中间摊位统一的店招
统一的价码牌
电子显示屏,展示诚信经营店铺、当日品类指导价
图示
建议
公共区域装饰
水产活禽区防水地垫
内外铺统一的店招材质及规格标准
第二部分农贸市场定价方案
一、目标:
1、站在农贸市场长久、稳定经营的高度,合理定价,实现利润最大化;
2、通过合理的租售定价最大程度吸引农贸经营者,为后期农贸集中气势运营打下基础。
二、市场调研:
1、周边农贸市场租售价格情况:
名称
租售
铺面
摊位
铺型
租金/售价
铺型
租金/售价
沟上农贸
租赁
2层,-4M,60-70㎡/间
-/㎡·天
3M/个
2000元/年
聚财农贸
租赁
单层:开间4M,面积约40㎡;
2层:开间4M,面积约40-50㎡
单层:-/㎡·天
2层:-/㎡·天
4M/个
3000-4200元/年,折算为3M/个约4000-5600元/年
葛家王坪农贸
租赁
2层,开间4M,24-40㎡/间
-/㎡·天
3M/个,7M/个
一次性缴齐5年租金;折算为3M/个,2800-3000元/年
汇丰农贸
租赁
单层,开间3M,面积20-30㎡
内铺7000-10000元/间,-/㎡·天;-3万/年,-/㎡·天
6M/个
视位置不同,5000-8500元/年,折算为3M/个约2500-4250元/年
小结:
周边农贸市场均为租赁,仅聚财农贸在市场开业伊始,出售10年使用权,04年-14年7万/间;汇丰农贸交2万押金购买,每年缴纳租金;
周边农贸以铺面+摊位的形式,铺面面积在20-70㎡之间,摊位3-7M/