合约策划报告(示例).doc

----高新区项目
合约策划报告
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编制日期:2010年09月15日版本:
目录
一、项目概述 1
(一)地理位置 1
(二)技术指标 1
(三)发展计划 3
二、合约策划综述 3
(一)目的 3
(二)合约关系架构 3
(三)合约分判总体思路 4
三、招标分判(售楼相关工程分判另述) 6
(一)各分判工程对承建商数量需求及划分方案 6
(二)甲供物资 8
(三)招标分判时间节点 10
四、售楼相关工程招标分判 12
(一)具体分判工程 12
(二)分判工程定标时间节点 14
五、建安成本控制计划 16
六、招标分判要点 16
七、本项目新材料新工艺(新设备、新设计)拟采用情况 17
八、各分判工程控制重点 17
(一)桩基础工程 18
(二)土建工程 18
(三)精装修工程 20
九、项目合约管理要点 26
十、工程结算 27
十一、人员配置 27
十二、合约管理日常工作用表 27
(一)标书发放统计台账 27
(二)工程定标情况表 27
(三)合同管理台帐 27
(四)工程变更指令及工程管理指令统计表 27
(五)资金计划表 28
(六)项目部造价师用表 28
(七)合作方信息表 错误!未定义书签。
十三、总结 28
十四、附件 28
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合约策划报告
一、项目概述
(一)地理位置
本项目地位于苏州市区西部的新区核心区——狮山路板块,滨河路和玉山路交界处。
地块整体呈“L”形,被规划道路划分为两部分。政府留出规划道路的目的是在地块南侧紫兴纸业拆迁后,通至该地块。西地块西至滨河路,北至办公物业和汽车4S店以及苏州水利局,东至规划道路,南至河道;东地块西至规划道路,北至玉山路,东至粮食仓库和办公楼,南至河道。地块交通非常便利,西侧滨河路为城市主干道,三分钟车程内可达城市内环高架。地块北侧约800米即为新区CBD——狮山路,该区域开发已非常成熟,分布有大量银行、餐饮企业、高档办公楼,两家五星级酒店和高档住宅区。地块东侧临近新建成的商业街——狮山永利广场,众多高档餐饮、娱乐设施已运营。项目五分钟车程内:狮山路向东过狮山桥后即为三香路,三香路上有市政府、市行政中心、海关等政府机构和家乐福、苏大附二院、中学等;狮山路向东则有苏州乐观、绿宝广场等娱乐商业设施。南侧紫兴纸业和东侧仓库对项目素质有不利影响。
(二)技术指标
1、全期技术指标及其它相关情况
整个项目共10栋小高层(17F/10F)住宅楼、8栋联排别墅,1层地下室
。10栋小高层分布在整个地块的北侧,南侧是联排别墅,主入口在规划道路小区中间位置,次入口在小区的西侧滨河路近小区中间位置。
具体技术指标如下表:
1
用地性质
住宅
2
总用地面积(M2)
44,046
3
总建筑面积(M2)
117,412
4
计容积率建筑面积(M2)
88,092


小高层住宅
77,898
联排别墅
10,194
配套用房
620
其他
100
5
不计容积率建筑面积(M2)
29,320


架空层
1,320
地下室
28,000

人防地库
6,000
非人防地库
22,000
6
容积率

7
绿地率
30%
8
建筑密度
25%
9
最大建筑高度(M)
55
10
户数(户)
425


210户型
120
185户型
264
240户型
25
260户型
16
根据上述情况,本项目有以下特点:
(1)地价高,工期要求紧,分判进度要尽可能快;而且首期开盘对整个项目发展举足轻重,故售楼相关分判工作要准备充分并及早完成。
(2)首期开发规模大,开发面积占到项目总体的31%;地下室2层、地下室面积较大,占总地下室面积的43%;地下室面积占本期开发总面积的1/3;占地面积大,达到总占地的37%。
(3)各项结构含量技术指标高、地下室占比大。
(4)机电复杂、精装修档次高、园林绿化面积大。
(5)园林面积较大,且为一整体,对地库顶板有一定要求。
(6)本项目为超高档项目,拟采用多项新材料、新工艺,要和设计、营销和项目一起尽早开展产品的前期调研和选型工作,力求打造高性价比的豪华产品;
(7)本项目拟打造为苏州新区豪宅项目,因此对工程质量及安全文明施工要求较高,开发规模大,对承建商的施工管理水平有更高的要求,需要引进多家有实力的合作单位;
(8)从目前详勘情况来看,地质条件不容乐观,对桩基础设计、招标及现场施工