平谷中罗庄项目可行性研究报告.doc

平谷中罗庄项目
可行性研究报告
北京嘉铭投资(集团)有限公司
二〇〇七年九月

目 录
1 项目概况 1
项目背景 1
地理位置 2
周边环境及质素 3
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经济指标 8
宗地现状 9
资料保密要求 10
2 市场调查 11
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-5月房地产市场情况 12
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3 发展设想 38
规划设计 39
拆迁安排 40
开发建设与销售 40
4 项目运作模式 42
进展情况 42
拆迁补偿方式 42
项目发展内容 42
项目推进步骤 43
5 投资测算分析 44
6 土地价格及敏感性分析 46
土地价格分析 46
土地价格敏感性分析 47
7 项目发展优势与风险分析 52
优势分析 52
52
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风险分析 52
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8 结论和建议 54
项目概况
项目背景
本项目是北京市平谷区兴谷开发区二期中的一部分,功能规划为配套住宅区和综合服务区,需要通过土地“招牌挂”的方式确定土地一级开发主体。完成土地一级开发后(把生地转为熟地)再次入市,通过土地“招牌挂”的方式确定土地二级开发主体。
北京兴谷工业开发区于1993年8月23日经北京市政府批准成立,2000年12月8日经批准为市级工业开发区,2002年11月19日经市经委批准列为“汽车及配套零部件生产基地”,(其中:、),全部实现了“七通一平”,具备了发展工业的良好条件。
兴谷工业开发区二期总体规划于2004年12月29日获得北京规划委员会批准。二期位于平谷卫星城东北侧,南临一期建设用地,东至台城路,西至平镇路,北以王辛庄南侧规划路为界,规划范围523公顷,是平谷新城的以汽车配件、食品、服装、电子为主的工业基地。二期规划用地分为配套居住、公共设施、工业、仓储、道路、市政公用设施、绿化等类别,,,。
目前兴谷开发区正在抓紧编制控制性详规,做好土地征用的前期准备工作。
地理位置
区域位置
平谷区地处京津唐三角区域的中心,句河、洳河环区而过。平谷区面积1075平方公里,人口约40万。距北京市区70公里,距首都机场约45公里,距天津新港140公里,南临京沈高速公路20公里,顺平快速路与开发区相连。

宗地四至
兴谷工业开发区(二期)位于平谷卫星城用地范围的东北侧。其南侧紧邻兴谷开发区(一期)用地。其北为熊尔营、北屯,东为李辛庄、西隔路为王辛庄、东古村。兴谷工业开发区(二期)用地呈长方形,长约
3020m,宽约1740m。兴谷工业开发区(二期)。
项目分为6个地块,土地规划用途为居住和商务,其中南侧地块用于拆迁户回迁。
宗地四至具体见下图。
周边环境及质素
 经济环境
2007年上半年,平谷区工业生产稳步增长;农业生产依然呈现低速平稳增长态势;商业市场购销总体平稳;区内投资高速增长,建筑产值、施工面积双增长;税收总额持续增长,财政收入同步增加;银行存贷款余额快速增长;工资水平快速提高,居民收入稳步增加;旅游经济持续升温,