2018平安桐乡乌镇项目整体定位报告 67p资料教程.pptx

2011
乌镇项目整体定位报告
平安桐乡
酒店民宿定位
详细市场情况请见附件
乌镇区域内区国内高级品牌酒店缺乏,国际品牌酒店无供应,市场机会较大。
市场机会判定
本案规划引进国际顶级酒店品牌,打造区域酒店的最高层次产品,目前乌镇星级酒店标准打造的仅有17家,其中挂牌三星3家,挂牌5星仅有1家,其余均为未挂牌星级标准打造或景区限制。
平均总价
最高回报率
年回报额
折算日租
酒店管理费(30%)
入住天数
折算入住率
30万元
8%

250元/天
7200元/年
124
35%
本案搭配建造民宿产品,因此我们以市场唯一在售的产权式酒店作为参考,假日酒店于2011年11月开盘,主力面积30㎡,主力均价10000元/㎡,目前去化60%左右,客户以上海、杭州等投资客户为主,前三年投资回报率分别为 6%、7% 、8% ,三年以后保底8%,按占有比例的营业额分成;
乌镇区域内产权式酒店初步涌现,市场接受度良好,以周边区域投资客户为主,同时投资回报率较高,产权酒店经营风险较小。
经营风险判定
民宿品质判定
本案名宿定位3星级-4星级之间,4星级标准服务,3星级价格,因此我们对比现有市场的三、四星级酒店进行比较。
酒店名称
酒店区位
开业时间
主力面积
房间格局特色
本案民宿
离西栅3公里
2014年
45㎡
豪华装修,一室一卫一厅,简易厨房
黄金水岸
(丽景楼)
紧邻汽车站
2008年
30㎡
普通装修,一室一卫
子夜酒店
紧邻东栅
1995年
20㎡
普通装修,一室一卫
林家铺子
紧邻东栅
2005年
30㎡
普通装修,一室一卫
西栅民宿
西栅景区内
2007年
25㎡
普通装修,一室一卫
君悦假日酒店
紧邻东栅
2011年
25㎡
精装修,一室一卫,液晶电视
本案民宿产品依附国际顶级酒店,高规格定位,打造从品质、档次、调性上均区隔于乌镇乃至长三角区域的特色产品。
民宿打造建议
经过会议讨论,本案民宿率先推出200套左右房源,品牌酒店管理企业统一经营,房间大小在40-50㎡左右,售价14000元/㎡,根据8%的回报率折算入住率。
本案民宿定位相对高端,租金相对普通三星级酒店较高,因此入住率高于普通的产权酒店,属于正常水平。民宿产品可行。
主力单价
房间面积
主力总价
年回报额
房间租金
酒店管理费
入住天数
折算入住率
14000元
40-50㎡
60万元

350元/天
14400元
178
48%
别墅产品定位
长三角区域内,总价在400万以下的联排项目相对较多,客户的选择余地较大。本案别墅在不具备资源优势的前提下,总价竞争力较小;
此外,如规划别墅产品,将直接面临乌镇项目与雅达项目的竞争,而本案无论是在景观环境上,还是区域规划上都落后于竞争对手;
区域内400万总价联排别墅的供应量较大,因此项目初期在项目配套及整体不成熟的情况下,建议联排别墅类产品比例适度降低、后期在区域环境及项目配套发展成熟后,再增加别墅产品,提升利润。
别墅定位
详细个案请见附件