次级抵押贷款[1]-doc080428(1).doc

美国次级债危机的警示
汪利娜
中国社会科学院经济研究所


自2005年四季度以来,美国的住房市场出现低迷,新开量、新建房和存量房的销售量开始下降,房价也开始走低,住宅市场的周期波动不仅影响着美国经济,也给银行和金融业带来不小的冲击,其中,次级债危机成了影响美国及全球金融市场的导火索。
一、次级抵押贷款和次级债的基本特征
所谓的次级抵押贷款是指向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。其基本特征可归纳为:
(1)个人信用记录比较差,信用评级得分比较低。美国的信用评级公司(FICO)将个人信用评级分为五等:优(750~850分),良(660~749分),一般(620~659分),差(350~619分),不确定(350分以下)。次级贷款的借款人信用评分多在620分以下,除非个人可支付高比例的首付款,否则根本不符合常规抵押贷款的借贷条件。
(2)贷款房产价值比和月供收入比较高。美国的常规抵押贷款与房产价值比(LTV)多为80%,借款人月还贷额与收入之比在30%左右。而次级贷款的LTV平均在84%,有的超过90%,甚至100%,这意味着借款人的首付款不足20%,甚至是零首付,那么,在没有任何个人自有资金投入情况下,银行就失去了借款人与银行共担风险的基本保障,其潜在的道德风险是显而易见的。借款人还贷额与收入比过高,意味着借款人收入微薄,还贷后可支付收入有限,其抗风险的能力也比较弱。

表1 美国次级抵押贷款的基本特征
年份
可调整利率占比
只支付利息占比
无/缺收入证明文件占比
月供/收入比
贷款/房产价值比
2001

0



2002
80




2003





2004





2005





2006





资料来源: Freddie Mac.
(3)少数族群占比高,且多为可调利率,或只支付利息和无收入证明文件贷款。据美国抵押贷款银行协会的调查表明:%次级抵押贷款借款人是拉美移民,53%是美籍非洲人资料来源:Letter of Congress of the United States to Chairman Bernake, May 15,2007.
。这些少数种族的居民基本没有信用史料,也无收入证明文件。次级抵押贷款90%左右是可调整利率抵押贷款;30%左右是每月只付利息,最后一次性支付的大额抵押贷款或重新融资。这类抵押贷款开始还贷款负担较轻、很诱人,但积累债务负担较重,特别是当利率走高、房价下跌时,重新融资只能加剧还贷负担。
(4)拖欠率和取消抵押赎回权比率较高。由于次级抵押贷款的信用风险比较大,违约风险是优级
住房贷款的7倍,因此,次级贷款的利率比优级住房抵押贷款高350个基点,且80%左右为可调整利率。当贷款利率不断下调时,可以减轻借款人的还贷负担;但是当贷款利率不断向上调时,借款人债务负担随着利率上而升,导致拖欠和取得