开发报建流程.docx

开发报建流程————至施工许可证
房地产前期开发报建流程,主要指四证的申请,主要含土地证、用地规划许可证、立项、人防设计审图合格证、总图、公开招标、规划证及施工许可证。历时半年左右。具体流程如下:
一、不动产登记证(国土局)
1、土地成交确认书。拿地后,会很快取得土地成交确认书及公证书。
2、新项目公司注册。建设单位到工商局办理新项目公司注册,一般提供董事会决议、章程、房屋租赁协议等材料,取得工商准予设立通知书后,可以刻公章,刻完公章后办理营业执照。外资公司需要办理中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书。
3、变更受让方批复。新项目公司注册后,需要到国土局变更受让方,将拿地的公司变更为新项目公司。
4、勘测定界。到国土局办理勘测定界手续,取得勘测定界图,流程基本为到国土局窗口申请,国土测绘看现场,打定界桩,最后取得勘测定界图。
5、缴纳土地款、契税、印花税。
6、不动产登记证。申请表、相关税费缴纳凭证、土地勘测定界成果、经备案的国有土地使用权转让合同、法人代表(负责人)及代理人身份证件复印件等材料。
二、立项(发改委)
目前立项环节进行了简化,环保、节能等环节已经后置,不再成为取得立项批文的条件。具体如下:
1、在江苏省投资项目在线审批监管平台进行注册,生成项目编码。基本一两天完成。
2、所需材料:申请表、土地款发票、项目编码登记表、授权委托书、变更受让方批复,土地证,营业执照等。
3、环保、节能等流程虽然后置,仍需尽快找代理公司推进,总图审定前需要取得。
三、规划许可证(规划局)
该阶段为方案阶段,主要对项目内建筑物布局、外立面、户型等进行审查。以前是先批方案后批单体,但是现在政策为方案和单体一起批,即方案阶段的单体户型、面积等就需要与最后报规划证的户型、面积一致。具体如下:
方案初审阶段
1)、专家会
设计方案三选一。专家选一个意见,并对选中的方案提出整改意见。
2)地形图
规划局测绘科申请勘测地形图、管线,该地形图只有半年有效期,过期重测。
3)市政规划设计要点
规划局市政科办理市政设计要点。
4)方案初审
根据专家意见修改方案后,报规划局进行初审。提供材料主要有地形图、方案文本2套,总图6套,数字报建、规划设计要点、市政设计要点、红线图等材料。该阶段规划局无时间限制。一般在一个月到两个月。方案一般做3轮修改。第一轮提交进去后,规划局提大方向上修改意见,例如偷面积、调高、外立面等。设计院根据意见进行修改。第二轮方案提交后,规划局提出小细节方面的修改意见,规划局根据意见进行修改。理想状态下,第三轮基本没有问题,期间如果建设单位和设计院有新的修改,此阶段时间无限拉长。
5)日照放大样。方案基本没有问题后,报测绘日照放大样。材料主要有红线图、地形图、管线图、联系单(经办人、科长签字确认可以进行放大样)。主要对楼间距进行审查,该阶段历时一个月左右。
6)方案公示。日照放大样成果合格后,设计院根据该结果调整总图后,报规划局建管科,经办人核对无误后,制作公示小样(A3彩页),经科长、局长签字后可以公示。公示前一天需要提前联系南京日报,预留版面。公示时间从登报之日算起15天。公示当天,打印8张A0总图,经规划局盖章后,请信访办人员到现场张贴公示。
7)公示期间,开始征询教育局意见,设计院提供2套幼儿园方案