济南全运村营销对策.pptx

全运村项目2008年首次开盘,均价7800-8300元/平米,平均单套总价约110-120万元,总价在当时、当区域来讲是不可接受、难以想象的价格。客群以银行职员、公务员、企事业单位员工为主要购房客户群体,但在项目进入一期销售后期及二期开盘销售后,全运村的客户群体发生了较大的变化,一期销售中前期的客户群体呈明显下降趋势,至二期开盘后,客户群体转变成主要以中小企业、私营企业老板为主,且老带新成交量呈明显上升趋势。全运村目前正在销售的房源是二期锦兰园与玫瑰园,今年新推出的产品有写字楼、法式别墅产品,客户群体将发生较大的变化。今年我们将要找到四种客户群体:1、锦兰园客户群体;2、玫瑰园法式官邸客户群体;3、别墅客户群体;4、写字楼客户群体。一、产品介绍及客户分析产品特点:1、二代高层,增加了玻璃面采光较一期更好;2、,,更舒适;3、精装修(3000元/平米)标准,档次更高;4、靠近九年一贯制学校、幼儿园、三万方山体公园,教育资源方便、自然环境更优越。劣势:地势较高,道路坡度较陡,进出不方便;组团北侧靠近主干道旅游路,有噪音污染。1、锦兰园产品介绍与客群分析锦兰园客群分析:1、学区房客户;2、一期业主重复购房,满足与家人同住全运村的客户;3、看好锦兰园自然环境的客户。客户来源:一期业主、老带新客户、看好东部区域比较、平衡的客户。客户属性:私营业主、企事业职员,属中等偏上收入客群,年平均收入100万元左右。2、锦兰园产品介绍与客群分析产品特点:1、绿城法式平层官邸产品,原汁原味的法式风情建筑;2、,,具备豪宅的基本元素;3、精装修(4000元/平米)标准,更豪华;4、组团东西两侧山体景观,一楼带小院。劣势:产品户型面积配比与客户需求存在一定程度上的偏差,此部分客户群体比较偏爱250-280平米的大平层住宅,而玫瑰园户型中缺少此种面积段户型。3、玫瑰园产品介绍与客群分析玫瑰园客群分析:1、一期业主置换改善型客户;2、看好3-4层多层产品的稀缺型客户;3、追求类别墅型居住的客户。客户来源:一期业主、老带新客户、看好法式风格产品。客户属性:私营业主、企事业职员,属高收入客群,年平均收入100-500万元左右,有很好的财富积累,但由于生意资金紧张,加之对市场前景的不看好导致购房信心不足。4、玫瑰园产品介绍与客群分析产品特点:1、绿城法式合院双拼类独栋别墅,内外庭院增加了产品的价值感;2、地处项目最好位置,具备了城市别墅的各种元素,具备稀缺性;3、别墅设计为地上两层,单层使用空间较大;劣势:从目前客户需求来讲,户型偏大,单套总价2000-4000万/套。5、别墅产品介绍产品特点:1、市政府东门,绝版地段;2、写字楼立面采用石材与玻璃幕墙结合,简洁大气;3、地下车位配比高,靠近主干道出行方便;4、紧邻喜来登酒店,商务接待方便。劣势:整层销售,单层面积1850平米,单层总价高。6、写字楼产品介绍与客群分析二、客户挖掘