中国房地产未来走势分析.docx

中国房地产未来走势分析.docx中国房地产行业未来走势分析结论概要:1、中国住宅市场未来5年,很难出现销售大量持续滞销,价格也很难出现崩溃(崩溃定义:时间2年以上,价格大幅下滑30%以上)2、虽然市场不会出现崩溃,但很可能出现短时调整:考虑到中国住宅市场已经进入供求关系的调整期,如果新开工面积增长过快,个别年份将面临短暂的调整,作为投资者我们要做好心理准备。3、作为投资者,密切跟踪产业转移和人口聚集趋势,选择(1)供小于求或供求平衡,去化趋势无忧的地区,(2)成本尽量低可以承受短期调整的项目进行投资。4、商业地产已显过剩,投资商业地产要极其慎重。一、住宅市场(一)销售情况1、经历了2011年和2012年的销售低迷(%、%),2013年销售高位景气(%,销售金额增长约30%)。2、一、二线城市销售面积和销售金额占比自2011年持续上升。2012年-2013年,一线城市销售面积增速均超过二、三线城市。3、2013年全国销售均价上涨明显,尤其是一二线城市价格涨幅大4、支撑销售的最主要原因是刚需:%%。世联接触的客户中投资客占比逐渐降低。(二)库存情况1、2013库存总体正常:房地产开发商必须维持2-3年的库存维持运营,去化压力属于正常情况2、库存地区分化较大:一线城市压力小、二线城市库存压力不大、三四线城市由于供应和需求失衡,供过于求的局面持续去化时间(截止2013年11月底)一线城市北京、上海、深圳、广州去化时间低于10个月,去化时间短二线城市在环渤海、长三角、珠三角这三个我国传统的人口聚集区域,其整体的经济发展潜力和人口聚集能力较强,(除个别城市外,例如杭州)二线城市当前的库存问题不大。中西部的中心城市如重庆、成都、武汉、长沙等二线城市,2013年成交面积大幅上涨,但由于供应量大,价格平稳。去化时间:、、、、、。三线城市三四线城市由于供应和需求失衡,供过于求的局面持续。整体上看2013年以来库存和去化时间双双攀升。在未来的一段时间仍将面临着比较大的去化压力,特别是华东区域几个高度依赖出口的城市,由于外需不振导致出口低迷,部分城市发生民间信贷危机,住房市场萎缩,成交面积同比负增长,比如苏州、常州、无锡、温州等城市。目前来看,东北区域的三四线城市风险最大,丹东、营口、连云港等城市库存大量积压,市场表现不振,去化任务艰巨。去化时间:、、、、、=当月可售面积/最近6个月的月均销售面积(去化时间超过12个月,将面临压力)(三)土地供应情况1、最近几年房地产企业土地购置面积稳定,维持在4亿平方米左右,但土地购置成本逐年增加2、2013年土地市场整体回暖,局部火热:相对于2012年土地购置面积-%的负增速,2013年土地购置面积回升,%。土地市场回暖明显,推动土地成交溢价率攀升。去库存冷热不均导致土地市场也冷热不均。从不同城市类型的土地成交溢价率可以看出,土地市场分化明显,一线城市火热,二线城市次之,三线城市较差。数据显示:%,%,三线城市土地市场表现相对冷清,%。(四)新开工面积1、经历了2012年的低迷(新开工面积增速-%),2013年新开工面积快速回升(%),新开工面积在未来一年后形成供应压力。2、新开工面积超过销售面积的“冗余”2011年开始呈回落趋势(下图红色线)。(五)未来趋势总结:1、未来房地产政策走向:政府为主提供基本保障住房(解决20%的低收入城市人口住房问题),市场化方向满足多层次需要的住房。2、未来5-10年,中国住宅潜在需求空间大,中长期需求没有问题,但每年潜在需求会逐年回落测算机构未来10年商品住宅潜在需求考虑因素中信证券十二五(2011-2015年)(2016-2020年)(2021-2025年):如果假设房地产市场的饱和值参数为城市化率城市化率、人均居住面积增长、人口增长、旧房改造70%、人均住房面积30平(套内)、,90年代旧宅拆迁占存量房的20%,则潜在需求空间建筑面积198亿平方米,与2012年城镇存量住宅面积187亿方基本相当。(说明:以上剔除3600万套保障房)国泰君安未来十年(2013-2022),高点在2015年,假设10%保障房解决,、旧房拆迁、改善性需求3、