广东深圳市南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告.doc

深圳市地铁有限公司
深圳南山前海湾地铁上盖物业项目
可行性研究报告
第一部分项目总论
一、项目背景
项目名称
深圳地铁前海湾车辆段上盖项目
委托方
甲方(委托方):深圳市地铁有限公司(以下简称甲方)
地址:深圳市福田区福中一路1016号
电话:(0755)23992600 传真:(0755)23992555
承担可行性研究工作的单位
乙方(受托方):中原地产代理(深圳)有限公司(以下简称乙方)
地址:深圳市福田区民田路新华保险大厦3楼
电话:(0755)82211880 传真:(0755)33980901
研究工作依据
《房地产开发项目经济评价方法》
(建设部:建标[2000]205号)
《建设项目经济评价方法与参数》
(国家计委、建设部:计投资[1993]530号)
《关于印发经济评估方法的通知》及附件
(中国国际工程咨询公司:咨经[1998]11号)
开发公司提供的相关资料
国家及深圳经济建设的方针、政策和城市规划
项目建设规模和内容
根据开发公司提供的相关资料,以及我司根据市场研究确定的容积率,项目的规划设计指标见下表。
序号
名称
数据
单位
1
总用地面积

平方米
上盖物业用地面积

平方米
物业部分用地面积

平方米
上盖政策性住房用地面积

平方米
2
总建筑面积
1410000
平方米
商品房用地建筑面积
807850
平方米
住宅
395130
平方米
商务公寓
48670
平方米
办公
224300
平方米
商业
81100
平方米
酒店
26250
平方米
幼儿园等配套
32400
平方米
政策性住房用地建筑面积
602150
平方米
3
建筑覆盖率
不大于40%
4
建筑间距
满足深标及消防规范要求
5
建筑高度或层数
120米及200米
6
绿地率
≥30%
二、可行性研究结论
市场预测
前海片区是深圳未来重点发展的核心地区,属于深圳5大城市战略分区之一的西部滨区,定位为以商务服务功能为主的高端服务区,是深圳建设滨海城区、构建中心服务体系的重要组成部分。与宝安中心区一起,未来将成为深圳高强度发展的CBD。本项目正处于未来前海湾CBD区东南角。
长远来看,该区域房地产市场具有广阔的发展空间,项目发展潜力巨大。
项目建设进度
工程于2008年报批报建,2009年初开始动工,预计2013年11月底全部完成竣工验收,开发建设工期历时6年。各宗地建设进度如下:
T201-073宗地:包括1、2、3、11四个地块,为政策保障性住房用地。该宗地于2009年初开工,2011年12月31日前完工,历时3年。
T201-072宗地:包括6、8、9、10四个地块,为地铁上盖商住用地。2009年初开工,2011年2月完工,历时3年
T201-071宗地:包括4、5、7三个地块,为白地商住用地。2011年8月开工,2013年11月工,历时3年。
各地块的物业类型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店。
投资估算和资金筹措
投资估算
本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计为1530956万元,开发成本及费用分别为1405153万元、125803万元,%%。
政策性用地自2009年开工,至2011年底,历时3年,各年开发投资额分别为139233万元、104425万元、104425万元,共计348083万元。
上盖物业商住用地自2009年开工,至2013年底竣工,历时5年,共投入1182873万元。
资金筹措
本项目1/2/3/11号地块的资金来源主要有两个渠道:自有资金、政府代建费,分别为78597万元、269486万。其中78597万元为该宗地的建设资金缺口,不能由地铁公司提供,这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资,必要时该宗地可与4~10号地块进行捆绑,由双方共同出资进行开发。
因此,4~10号地块的资金来源主要有四个渠道:自有资金、企业融资、银行贷款、销售/经营收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议/合同型合作开发模式,引进知名开发商,以提升项目的整体档次,使得项目价值最大化。就本地块而言,其资金筹措情况建议下:
筹措资金来源
筹措资金额(万元)
比例%
自有资金
444339
38%
融资金额
13330
1%
银行贷款
140658
12%
销售/经营收入再投入
584546
49%
总投资额
1182873
100%
备注:1、表中融资金