房地产项目户型配比研究.ppt

户型配比研究
第一部分户型配比目的和意义
第二部分户型配比研究方法
第三部分户型配比模型建立阶段
工作计划及所需支持
第一部分户型配比目的和意义
目前做法
1、经验法
:主要根据以往的销售情况,减少相对滞销,增加相对畅销产品。
:主要根据片区内存在的项目,主流户型配比。
:项目基本概况调查和主观经验推测
2、市场同类比较法
根据市场同类产品的销售情况、总价区间、户型配比等,做横向比较完成,确定主流户型配比。
核心领导决策
存在的问题
1、决策周期比较长
2、核心领导陌生的市场,无法客观判断
3、主观性比较强。
4、对市场决策的准确度没有十足把握
5、缺乏客观的市场支持。
解决的问题
1、加快决策周期/减少工作返工
2、提高决策准确度
3、将决策有自上而下转化为自下而上
4、业务执行层面的户型配比标准化
5、市场数据相对客观,减少失误
规划里,户型配比的讨论最少
户型配比几个简单的数字,却决定了项目的畅销与否
户型配比多少才合适,每次都有点让我们担心受怕,又怕多了,又怕少了
户型是产品里最核心,也是最永恒的话题,“户型配比”是房地产行业永恒的红人!
第二部分户型配比研究方法
影响户型定位的几个必要因素:
档次
市场
自身条件
客户
宏观政策
户型定位
区域看点项目定性
寻找依托
典型同档次同类项目片区分析
区域特点,代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例
结论一
第一次推导出同质片区同类项目户型比例和区间
参考基本户型区间和比例
通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析
结论二
第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的户型比例
意向基本户型区间和比例
通过对片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析
结论三
第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间
意向基本户型区间和比例
通过自身条件限制和客户群体的需求研究进行项目修正
结论四
第四次通过自身地块特点和客户群体的分析修正户型的比例
意向基本户型区间和比例
通过对144平上下限面积对本项目进行个人分析
结论五
第五次通过政策影响分析修正户型的比例
分析点:
>区域整体规划分析
>区域发展态势分析
>区域地产形象分析
目的:
为项目档次和质素定性
第一步:区域定性分析
1. 区域规划原则和目标


已有配套设施
未来规划配套设施


区域分析结论
通过上述五点关于区域的分析,可以得出项目的总体档次及质素的定性;
分析过程:
>通过同质片区基本同类项目进行整体分析;
>考虑年限的变化特征,寻找之间的规律;
>选取近三年的若干个项目进行分析;
目的要求:
>由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型
区间和比例;
第二步:同质片区同类项目分析