6 居住规划.ppt

第六章居住规划
内容
居住规划的流程
租房和购房的决策
购房规划
住房贷款规划
第一节居住规划的流程
居住规划的重要性
可以迫使个人或家庭有目的的储蓄
可以科学的选择合适的住房
可以科学的选择贷款计划
居者有其屋! 病者有其医! 勤者有其业! 劳者有其得! 少者有其学! 童年有其乐! 读者有其校! 弱者有其助! 老者有其养! 车者有其位! 工者有其薪! 农者有其地! 商者有其利! 优者有其荣! 能者得其用! 阅者有其悟! 学者有其为!
孟子《梁惠王章句上》
制定住房消费方案
住房支出
住房消费
住房投资
购房
租房
居住
需求
空间
需求
环境
需求
家庭
人口
生活
品质
购或
租?决策
购否?
购房规划
是
租
否
总价
首付款
贷款
第二节购房或租房的决策
适合租房的人群
刚踏入社会的年轻人
工作地点和生活范围不固定
储蓄不多
不急需买房且辨不清房价走势
租房
购房
优点
负担较轻、同样方式可获得较佳的居住品质、灵活方便、可节约交通费
增值潜力、居住归属、安全感
缺点
不稳定、无保障、房租上涨
负担重,房贷压力大
所得
购房自备款产生的收入
增值潜力、税收优惠
付出
每月的房租
购房自备款产生的收入、购房税款
租房与购房的比较
购房或租房的决策方法——年成本法
购房年成本
=首付款×存款利率+ 贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用+折旧
租房年成本
=房屋押金×存款利率+ 年租金
购房或租房的选择——年成本法案例
汪小发看上了一套100平米的住房,位于北京市海淀区五道口附近,该住房可租可售。如果租房,房租每月5,500元,以1个月房租作为押金。如果购房,总价120万元,可申请60万元贷款,房贷利率为6%,自备首付款60万元,假定房屋的维护成本为5000元/年,年折旧率为2%,押金与首付款机会成本均为3%。问:该房屋应该租还是购?
租房年成本:
5,500元×12+5,500元×1×3%=66,165元
购房年成本:
60万元×3%+60万元×6%+5000元+120万元×2%=83000元
购房的平均年成本为83,000元,比租房年成本66,%。所以租比买更划算。
注意:
年成本法应结合:
未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整,则租房年成本将随之增加。
购房后总价固定,但随着还款额度的增加,本金的机会成本将下降,因此购房年成本将逐年下降。
房价趋势。如果未来房价看涨,那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。
利率高低。利率越低,购房的成本也越低,购房会相对划算;反之,则租房划算。
年成本法其他考虑因素—未来房价上涨
若房价在未来看涨,那么即使当前算起来购房年成本高一点,但是,未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。
以上例而言,租房年成本率=66,165元÷1,200,000元=%,
购房年成本率=83,000元÷1,200,000元=%,%。
若计划住5年,(1+%)5-1=%,%以上,购房仍然划算。
若大家都预期房价会进一步下跌,而宁可租房不愿购房,则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此,比较租房与购房哪种划算,决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。
购房或租房的决策方法——净现值法
其中NPV为净现值
t为年份数
CFt为各年的净现金流
i为折现率。