社区商业 姓“商”还是姓“社”.doc

社区商业,姓“商”还是姓“社”?对于大多数住宅项目来说,商业可以为住宅增加卖点,住宅开发商在商业规划时更多是以促进住宅销售为导向。    早期“住宅先行、商业在后”,依靠社区的人气带动商业氛围,商业在借势;现在,“商业与住宅并行”甚至“商业先行”,使商业成为提升社区形象及功能的载体,商业在引领。社区商业正日益成为新型商业理念的先锋。社区商业的形成    社区商业最早诞生于美国,上世纪50年代,由于家庭汽车的普及,以及城郊新建的发达高速公路,使得城市居民大量向郊区扩散,由此产生了专门为郊区新建居住区服务的社区商业;国外的社区商业主要以购物中心的形式出现,体现“一站式”购物的满足能力,例如美国椰林梅菲尔购物中心、卡罗拉多中心。    但国内的社区商业却不同。上世纪80年代末90年代初,一些零散的以满足社区居民日常生活必需品消费的底层住宅改造的“底商”出现了。虽然这些社区底商的档次都比较低,但随着数量的不断增加,狭义上的社区商业初步形成。    由于社区商业适合现代人的生活习惯,构成了连接工作和生活的延伸,因此有固定的客流量,加之社区商业的价格约为同区住宅价格的2~4倍,升值空间比较大,满足了部分投资者希望浅尝商业投资的想法,社区内的“商业街”也逐渐成为了投资者的重要选择。    消费人群、投资人群的双向保证,为社区商业的萌芽、发展和壮大提供了绝好的契机。社区商业其实是商业街区的一种。根据商圈的不同特征,商业街区有四类:中心商业街区、次级商业街区、邻里商业街区(社区商业)及专业性商业街区。(见附表1)。表1:社区商业的分类:社区商业根据其服务对象的角度可分为:内向服务型社区商业、外向服务型社区商业;根据地产开发的角度可分为:道具型社区商业、持续功能型社区商业;根据物业类型的角度可分为:社区底商、社区商业街、社区商业中心;万科在住宅里种植商圈   万科地产虽然没有介入专业的商业地产开发行列,但在开发其核心住宅产品的同时也开发了不少的社区商业。尤其当住宅无法表现形象时,商业街可以更好地展示出社区公众形象、品牌、服务以及社区的品质,对社区配套和人气、客户服务方面是很好的补充。附表2:万科开发部分项目商业一览表    万科社区商业的初期经历了一个无意识开发的过程。1998年12月竣工的福景大厦,万科首次在住宅项目中引入了商业元素。1997年开始招商,万佳百货进驻大厦裙楼的一至三层,成为了当时新兴的“一站式仓储购物超市”的典范,而且带旺了整个彩田片区。但万科当时并未主动将商业地产开发的相关因素整合考虑,福景大厦的成功也主要源于当时市场的客观因素。    万科地产有意识地介入研究商业地产始于1999年开发的万科金色家园。在项目整体定位中,万科着重考虑了未来深圳商业重心的转移,将金色家园的裙楼商业定位为辐射整个景田北片区的区域型商业中心。在核心定位中,打造的是“城市的、成熟的、开放的”商业消费文化。    万科金色家园虽然在整体定位上是成功的,但因早期规划设计是为周边住宅社区服务的大超市,没有考虑到排烟、排污、层高、进深等必要因素,所以导致后期在寻找品牌商家进驻的时候,即使根据业态调整规划,重新划分布局,但也发生了社区住宅客户投诉商家排烟的事件。    2000年左右开发的万科四季花城规划出了一条300米长的休闲式步行街区。在定位中,考虑到开放式街区与住宅小区的融和,还