社区商业姓商还是姓社.docx

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社区商业姓商还是姓社
社区商业，姓“商”还是姓“社” This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
社区商业姓商还是姓社
社区商业，姓“商”还是姓“社”
对于大多数住宅项目来说，商业可以为住宅增加卖点，住宅开发商在商业规划时更多是以促进住宅销售为导向。
早期“住宅先行、商业在后”，依靠社区的人气带动商业氛围，商业在借势；现在，“商业与住宅并行”甚至“商业先行”，使商业成为提升社区形象及功能的载体，商业在引领。
社区商业正日益成为新型商业理念的先锋。
社区商业的形成
社区商业最早诞生于美国，上世纪50年代，由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区服务的社区商业；国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，体现“一站式”购物的满足能力，例如美国椰林梅菲尔购物中心、卡罗拉多中心。
但国内的社区商业却不同。上世纪80年代末90年代初，一些零散的以满足社区居民日常生活必需品消费的底层住宅改造的“底商”出现了。虽然这些社区底商的档次都比较低，但随着数量的不断增加，狭义上的社区商业初步形成。
由于社区商业适合现代人的生活习惯，构成了连接工作和生活的延伸，因此有固定的客流量，加之社区商业的价格约为同区住宅价格的2～4倍，升值空间比较大，满足了部分投资者希望浅尝商业投资的想法，社区内的“商业街”也逐渐成为了投资者的重要选择。
消费人群、投资人群的双向保证，为社区商业的萌芽、发展和壮大提供了绝好的契机。
社区商业其实是商业街区的一种。根据商圈的不同特征，商业街区有四类：中心商业街区、次级商业街区、邻里商业街区（社区商业）及专业性商业街区。（见附表1）。
表1：社区商业的分类：
社区商业根据其服务对象的角度可分为：内向服务型社区商业、外向服务型社区商业；
根据地产开发的角度可分为：道具型社区商业、持续功能型社区商业；
根据物业类型的角度可分为：社区底商、社区商业街、社区商业中心；
万科在住宅里种植商圈
万科地产虽然没有介入专业的商业地产开发行列，但在开发其核心住宅产品的同时也开发了不少的社区商业。尤其当住宅无法表现形象时，商业街可以更好地展示出社区公众形象、品牌、服务以及社区的品质，对社区配套和人气、客户服务方面是很好的补充。
附表2：万科开发部分项目商业一览表
万科社区商业的初期经历了一个无意识开发的过程。1998年12月竣工的福景大厦，万科首次在住宅项目中引入了商业元素。1997年开始招商，万佳百货进驻大厦裙楼的一至三层，成为了当时新兴的“一站式仓储购物超市”的典范，而且带旺了整个彩田片区。但万科当时并未主动将商业地产开发的相关因素整合考虑，福景大厦的成功也主要源于当时市场的客观因素。
万科地产有意识地介入研究商业地产始于1999年开发的万科金色家园。在项目整体定位中，万科着重考虑了未来深圳商业重心的转移，将金色家园的裙