1、饭店位置及周边环境本饭店位于吴井路段,距环城南路和吴井路交叉口10米左右,酒店周边关系简图如下:人行道人行道嘉路达酒店建新园文具店垃圾处理站吴井路环城南路(※二层以上为住宅)东湖饭店8m临停车位文具店文具店从位置来看,整个饭点店所处的外围大环境相对较好,据观察车流大,停车方便:吴井路该段车流量大,东湖饭店有一定的停车优势,饭店与路的退距在11米左右,除人行道外,有近8米的进深提供停车;人流量大:周边均为较老的居住小区,并且饭店楼上及侧后方均为老小区,来往的人均流量较大;2、饭店周边的商铺租金情况周边档次较高的餐饮场所很少,仅有嘉路达酒店的整体感较好,其他的商业都为临街一楼商铺,受吴井路本身道路情况和楼上老住宅外立面的影响,使得给人感觉所有铺面的档次都不高;但是周边的租金仍然普遍较高,其中东湖饭店相邻的铺面租金在60-80元/㎡/月左右,对面建新园路段和垃圾处理站右侧的租金均在100元/㎡/月,更内侧的商铺八面风位置已经达到了100多元/㎡/月;据了解东湖饭店经营状况较好,平时的客源和生意都较为理想,所以在片区位置上为相对优质铺面,但还要看饭店内部的布局情况才可确定租金区间;3、酒店内部结构饭店为一层临街铺面,二楼以上均为老住宅小区,酒店内部结构如下:说明:除临时搭建用房外,其他所有面积均为住宅投影面积饭店结构说明:整个饭店总占地约710㎡左右,实际可用面积约670㎡左右,其中住宅投影(即有产权部分)面积约640㎡左右,后侧临时搭建用房面积约30㎡左右,;面宽×进深=×:普通就餐区约320㎡左右,包房面积共计7间约60㎡;功能房:包含前台×2、办公室×1、厨房×1、卫生间×1、临时搭建用房×1;4、综合价值评估饭店优势在于内部功能完善、面宽大、位置佳、客流大,但是由于进深大、以及柱网限制了经营格局的变化,使得整个包间感觉潮湿,通风不畅影响了经营;饭店物业面积由住宅投影面积、临时搭建用房、裙楼部分组成,但是整个饭店只有住宅投影面积利用价值较高,其他裙楼部分和临时搭建用房均利用率不高;综合片区市场租金价格,对饭店价值核算采取片区中端商铺标准,且物业面积只按住宅投影面积进行核算:收回投资预期=10年月租金=80元/㎡物业面积=640㎡(约)5、最终核算结果公式:住宅投影面积×月租金×12月×10年=物业价值算式:640㎡×80元/㎡×12月×10年=6,144,000元最终数据结果显示,销售单价大于9600元/㎡即超出合理单价范围,销售总价大于6,144,000元即超出合理的总价范围。2007年12月14日泛捅肋米傲辞抡旬澡潜塘捻宇馈澄虎叼乾揽验忘腥妇霖杏酋儒娥西回刮挠豹慧咒妥灶伶农侵绢吩
东湖饭店价值评估简析 来自淘豆网m.daumloan.com转载请标明出处.
