世联-长沙建发项目开盘运筹全案.ppt

湘江世纪城开盘总结
谨呈:建发房产
世联顾问湘江北尚项目组
更多资料,请上地产江湖
目录
项目概况
销售情况分析
开盘流程
客户分析
项目分析
总结与借鉴
2
湘江世纪城概况
湘江世纪城概况
“湘江世纪城”由世纪金源集团投资建设,位于长沙市开福区五合垸地块,东临湘江大道,南接浏阳河,西临湘江,北接捞刀河,形成了三面环水的绝佳格局
,总建筑面积约320万平方米,规划为集高品质住宅、超级购物中心、六星级标准酒店、一流名校、数十万平米滨江花园、近百万平米地下交通系统等于一体的城市复合型社区。
3
基本数据
工程进度:已开工面积达150多万平米目前施工50多栋
工程进度
2007年-2010年,07年开发一期,08年开发二期,09-10年开发三期
开发周期
大型购物中心、六星级标准酒店、学校、商业等多种物业类型
配套
144
毛坯

320万平方米

世纪金源物业公司
世纪金源集团
总户数
销售方式
绿化率
建筑形式
开盘时间
物业管理费
均价
22000
总栋数
准现房销售
交房标准
60%
容积率
板式
总建筑面积
2008年4月26日
总占地面积
·平米
物管公司
4000-5000元/平米
开发商
4
规划设计
小区共15 个区,分三期
一期:揽江苑10 栋、咏江苑13 栋、望江苑7 栋、星江苑9 栋、赏江苑8 栋(大部分已封顶)、中小学(已完工)
二期:悦江苑8 栋(今年8 月份开工);聚江苑11 栋、鸿江苑14 栋、达江苑10 栋(已出第二层)临江苑8 栋、贯江苑8 栋、豪江苑7 栋、融江苑13 栋、映江苑9 栋、瑞江苑3 栋、三个幼儿园(该组团下半年动工)
三期:购物中心塔楼(面积为200-300 ㎡,送100 ㎡阳台)、超级购物中心、超五星级酒店(三期09 年动工)
二期
一期
二期
三期
5
小区配套展示
购物中心
超5星级酒店
幼儿园
市政配套两馆一厅
中小学
商业街
6
本次开盘房源
1#
6#
2#
3#
10#
咏江苑2#、3#(12月底交房)
揽江苑1#、6#、10#(11月底交房)
合计543套房源
7
户型配比
543套
合计
150、163
46
揽江苑1#
137、176㎡
43
揽江苑10#
89套
四房两厅
122-126㎡
92
揽江苑10#
131㎡、157㎡
92
揽江苑6#
129㎡、141㎡
46
揽江苑1#
117㎡、133㎡
112
咏江苑2#、3#
342套
三房两厅
91-97㎡
112
咏江苑2#、3#
112套
两房两厅
户型面积区间
分布套数
楼栋分布
合计套数
户型
均为两梯两户纯板式结构
分摊率20%左右
户型已三房为主,两房占20%左右,少量四房
8
销售情况分析
约30%
112
20-30 元
西端头+130
东端头-120
3937
4017
咏江苑3#
约30%
112
15-30 元
西端头+130
东端头-120
3990
4071
咏江苑2#
100%
135
30-40 元
西端头+500
东端头-100
4891
4992
揽江苑10#
100%
92
30-40 元
西端头+500
东端头-200
4917
5017
揽江苑6#
约60%
92
15-25 元
西端头+180
东端头+8
4226
4312
揽江苑1#
销售率
房源
层差
单元差
折后价
楼栋均价
楼栋号
折扣按揭98折、一次性付款96 折,以上折扣价以按揭98 折进行计算
销售率统计包括其内部保留房源
揽江苑1#、6#、10#西端头房号全部保留,保留房号近100套
9
开盘小结
世纪城本次开盘推出543 套房源,实际销售不足200 套,对外宣称开盘当天销售60%以上,开盘前已积累登记客户2000批,开盘当日到场客户 500 人左右,其中同行占40%左右。
世纪城2 万套房源计划在4年年内销售完毕,平均每年需消化5000 套,平均每月要销售400 套以上,而从07 年开始到目前项目散客销售不足200 套,加上团购客户估计不足1000 套,成交情况并不乐观。
湘江世纪城开盘没有出现类似北京世纪城、昆明世纪城的火爆现象主要有以下几个原因:
一、跟宏观市场环境有关,整个国内市场及长沙市场处于淡市期,消费者持币待购;
二、不重视营销,且仅有的少量营销工作且滞后,现场包装不到位,展示环境较差;
三、其价