拿地经验 房地产.pptx

特点1、沿海最擅长操作方式;2、非公开市场投资机会多;3、土地成本相对较低;4、法律风险高;5、操作周期长;关注点1、或有负债、对外担保等隐性风险;2、明确规划指标、无拆迁或风险可控;3、增值税:明确可计税土地成本;4、开发违约金、闲置费。1)存量地——股权转让已有案例沈阳浑南项目:当年拿地、当年开工、当年销售、当年对接;大连项目:当年拿地、当年对接,但因未明确规划指标,致使该项目两年未开工。1、拿地经验分享1)股权转让范例——沈阳浑南项目项目背景原土地方通过挂牌交易获取。,建筑面积约50万。土地性质:商业(会展产业及配套设施)。主要证件、批文及变更:土地证用地规划变更——容积率变更()《用地性质及功能情况的说明》—由商业调整为“酒店、写字楼、商业裙房、住宅”开发进度:施工图已做完,为建设工程规划许可证的办理争取了时间债权债务:债务关系明晰,无抵押,担保等或然负债场地现状:少量拆迁,补偿协议已签,政府主导,土地方配合1、拿地经验分享获取方式:股权转让资金支付节奏:总价款37500,分五次付清。首付款9900万,完成100%股权转让。。土地证分割:住宅、商业两个土地证,为后期对接奠定了良好的基础。拆迁:半年内完成拆迁。开工时点:确权后6个月内达到开工条件项目利润:(按现价估算)(2012年全部出售)1)股权转让范例——沈阳浑南项目(续)1、拿地经验分享特点1、规划指标明确;2、土地成本明确;3、历史遗留问题相对较少;4、法律风险低;5、操作周期短;6、投资机会少;关注点1、转让的合法性,确认当地行政审批的可行性;2、增值税:明确土地成本;3、转让方的原责任,义务,他项权利;4、债务处理。2)存量地——项目转让已有案例北京生命园:无负债、无抵押、净地,符合“6+3+3”策略,总地价可全部计税,无实质历史遗留问题;1、拿地经验分享特点1、规划指标确定,无拆迁或风险可控,法律风险小2、土地成本可计税,但相对较高;付款强度大,付款周期短;3、操作周期短;关注点1、提前与政府勾兑,控制获取价2、项目附带条件;3、市场前景;4、区域公司营运能力;3)招牌挂:1、拿地经验分享3)招牌挂案例1——鞍山北胜利路参与招牌挂背景集团要求:07年获取建面20万平米左右的土地储备,实现鞍山公司持续经营格局。在拿地方式上,不排斥参与招牌挂,但要求控制地价款。地区公司经营能力:鞍山公司在当地的品牌影响力、项目运营能力领先于第一方阵开发商和本地开发商。鞍山公司拿地意愿强烈,价值发现能力较强,对公开市场关注度较高。项目基本情况