项目简报.doc

项目简报项目一:兰州水泵总厂一、项目基本情况(一)面积:75733平方米()(二)位置:城关区民主东路226号,东邻市政府国资委家属区,南至民主东路,西邻兰州市香车丽坊汽车技术服务有限公司,北邻麦积山新路。该位置基本位于兰州市中心。(三)土地现状:现土地为工业用地,地块现有大量厂房、车间,宗地以北、以东有部分家属区,拆迁量较大。(四)宗地权属情况:宗地产权人为兰州水泵总厂。二、项目地理位置AB图标A表示宗地位置,图标B为市政府国资委家属楼。三、项目由来兰州水泵总厂位于城关区民主东路226号,工厂始建于1958年,全厂占地面积75733平方米,建筑面积约51400平方米,生产面积14947平方米。拥有各类设备470台(套),其中主要生产设备237台(套)。1995年后,因设备没有及时更新,技术水平落后,企业经营效益开始滑坡。自2005年开始,该企业参与兰州市国企改革“393”攻坚战,进行企业重组,因政府对该宗地进行整体规划,截至目前,该企业尚未重组。为优化工业布局、加快产业结构调整和土地资源的有效整合,实现城市化和工业化的协调发展,2009年,该企业决定出城入园,拟向榆中和平镇进行搬迁改造。为全面落实市委市政府“十二五”规划,2010年8月,市政府决定,企业出城入园搬迁改造,新址首选兰州“新城区”,因搬迁成本增加,费用加大(解决就业职工的住房、子女上学等问题),截至目前,搬迁新址尚未选择。企业进行出城入园是政府大的规划。经了解,该宗地由政府收购后进行变现,变现资金用于企业搬迁。该宗地面积约113亩,除国资委家属区所占用地外,所剩用地约80亩,宗地性质规划为商住三类用地。四、周边现状及环境分析该宗地位于我市比较繁华的地段,交通便利,周边市政基本功能设施比较健全,离学校(兰州铁路第一中学、市五中、铁路学校等)较近。宗地周边主要区域为:东边为邮电大楼、南边为兰州汽车东站,西边为工贸商场、铁路局,北边金轮广场及仁恒国际,邻火车站、东方红广场大约3公里,地理位置基本为我市绝版。宗地附近医院、学校、邮局、银行等配套一应俱全,是兰州成熟的居住区域。五、项目竞争事态近几年,该宗地附近开发的楼盘为市一建开发的市国资委经济适用房,商品房与经济适用房房各方面没有可比性,但经了解,市方米(2009年9月数据)。离该宗地较近的仁恒国际已于2008年竣工,现在基本销售一空,经目前数据显示,仁恒方米以上。六、SWOT分析(一)项目优势1、该宗地位于我市比较繁华地段,交通便利,周边市政功能基本设施健全,是我市成熟的居住区域;2、企业搬迁改造将会得到政府的一些优惠政策;3、该宗地先行由政府进行收购;4、周边新开发楼盘不多,竞争力不大。(三)项目劣势1、企业搬迁改造需要一定过程,且该企业搬迁新址尚未选择;2、目前,厂区部分厂房、车间已租赁给耐驰泵业有限责任公司,且厂区地面附着物(包括部分家属楼)较多,拆迁量较大,涉及拆迁补偿、职工安置、租赁违约金的补偿等问题。(三)机会1、该宗地政府拟进行收购储备;2、企业搬迁力争在短期内完成,否则,将会直接影响到地块的处置变现,宗地拆迁量大,但拆迁过程会得到政府部门的支持;(四)威胁1、该企业涉及职工1000余人,企业搬迁需要经职工代表大会表决同意,新址选择将是第一难题。去年,该企业群体上访事件较为频繁,存在不稳定因素;2、由于该宗地位置优越,若本地块成交价过高,则价格优势不大,将直接增加销售抗性;3、企业搬迁改造整体投资额将会影响到宗地处置变现价格(虽然宗地价格由市场决定,但变现返还资金必须保证搬迁总成本)。七、结论1、本项目为暂时跟踪项目,短期内无法开工建设。2、宗地地理位置成熟,规划前景良好,升值潜力较大。是不可多得的优质地块。3、楼盘价值。根据市国资委2009年内部转让价格分析,短期内若能开工建设,毛坯房价格应在9500元/㎡-11000元/㎡为合理区间。4、操作步骤。因该宗地由政府拟进行收购,公司应与政府进行商务洽谈。项目二:兰州联合重工有限公司(原兰州建筑通用机械总厂)一、项目基本情况(一)面积:64亩(二)位置:城关区火车站东路138号,公交五公司对面,南邻火车站东路,西邻兰州量刃量具有限责任公司,至定西东路。。(三)土地现状:现土地为工业用地,地块现有大量厂房、车间,宗地以南有部分家属区,拆迁量较大。(四)宗地权属情况:宗地产权人为兰州建筑通用机械总厂(目前,该宗地抵押于兰州银行金城支行)。二、项目地理位置BAB图标A表示宗地位置,图标B为兰州市火车站。三、项目由来原兰州建筑通用机械总厂位于城关区火车站东路138号,全厂占地面积64亩。自2005年开始,该企业参与兰州市国企改革“393”攻坚战,进行企业重组,20