房地产投资周浦项目可行分析报告.doc

随着2010年世博会的临近和上海城市化进程的加快,南汇在已从上海的腹地走向了发展的前沿。根据上海市“十一五”规划将南汇确定为四大经济发展板块中大浦东板块的重要组成部分。城市的不断向南拓展,依托浦东国际机场和洋山深水港,南汇正在成为上海经济发展的核心阵地。根据南汇区“十一五”规划,高速路、轨道交通等市政基础设施的建设,展示了南汇鲜明时代特色的现代化城区形象,为区域的人口导入、经济发展提倡良好的社会基础。周浦位于浦东新区与南汇区交接处,与临近的康桥镇合称为“周康地区”。随着洋山深水港的建设及跨海大桥的通车,周康地区将成为市区至芦潮港的必经之路,是南汇的入口和对外展示窗口。根据南汇整体发展规划,周浦被列入周康综合经济圈,受到浦东开发建设的强力辐射,借助康桥工业区的先发优势,依托区域综合产业基础,周浦镇面临千载难逢的发展机遇。受城区改造的影响,周浦房地产市场逐渐繁荣起来,我司改造地块为周浦老镇21#地块项目。本项目的开发对改善周浦镇区的面貌,拉动周浦房地产发展有着非常重要的意义。第一部分南汇区市场分析一、南汇区概述1、区域简介南汇位于黄浦江东岸,杭州湾畔。西与闵行区接壤,北与浦东新区毗邻,西南与奉贤区交界,东南两侧濒临东海,海岸线长45公里。正在建设中的上海国际集装箱航运中心、洋山深水港陆地区域就在南汇芦潮港镇。南汇全区设镇24个,市级开发区1个(康桥工业区)、区级开发区5个(南汇工业园区、航头商城经济技术发展区、滨海旅游度假区、现代农业园区、惠南新城开发区)、市属农场3个。,,,。随着上海加快建设"一个龙头、三个中心"和浦东的开发开放,南汇已从上海的"腹地"走向改革开放的前沿。2、经济发展2003-2006年四年中,南汇主要经济指标均实现了翻番,,年均增长22%;,年均增长19%;,%,其中,,%;,%。人民生活水平逐年提高,城镇职工人均年平均工资从18186元增加到27834元,%;农村居民人均年纯收入从6067元增加到8546元,%;全区累计新增就业岗位15万个,“镇保”;%提高到55%。经济结构优化调整,三次产业协调发展。::。与上年相比,,,。3、居民生活水平城乡居民收入稳步增长,生活水平显著提高,消费结构明显变化。全区城镇职工人均年平均工资27834元,%;据200户农村住户抽样调查资料反映,农村居民人均年纯收入8546元,%。据统计,,。二、南汇区发展规划1、整体功能发展规划南汇“十一五”规划,坚持“北联浦东、南拓临港”的发展方针,充分依托“两港”优势,深化发展海洋事业和海洋产业的功能定位,扎实推进工业化、城市化和新农村建设,大力发展各项社会事业。主动服从服务于国家战略和上海建设“沿海、沿江、沿边”三大经济发展轴的战略为出发点,加快调整和优化全区产业布局发展规划,着重沿海经济发展轴的建设,加快培育区域增长极。要形成特征鲜明的“一核三圈三带”的形态特色:一核——以海港新城为核心。港口经济圈——依托深水港建设和未来经济社会发展核心区的潜在优势,借助周边发达的集疏运网络,大力发展装备工业、现代物流业、旅游业和现代服务业,形成以海港新城城市化地区、现代物流园区及临港综合经济园区为主体的产业联动体系。周康综合经济圈——依托浦东开发建设的强力辐射,借助康桥工业园区的先发优势,大力发展汽车零部件加工业、电子电器制造业、医药康复业、信息服务业等行业。加快周浦老镇区改造步伐,积极完善社会各项事业,形成以康桥地区、周浦地区为主体的综合产业基地。惠南科教经济圈——依托惠南相对雄厚的经济基础和文化底蕴,大力发展高等职业培训、旅游娱乐、物流配送、现代都市农业和外向型加工业,形成以南汇科教园区、南汇工业园区、南六公路旅游线和现代农业园区为主体的产业基地。外环线经济带——以外环线5个节点为组团式经济增长点,加快杨高南路创业园和申江南路IT配套园区的建设步伐,使之成为“十五”期间的主要经济发展带。远东大道经济带——充分依托两港优势和综合交通体系,加快上海临港综合经济开发区和市级旅游