城中村{PPT}.ppt

关于武汉市”城中村”的综合改造的提案
—————改造城中村,统筹城区发展
拆迁安置补偿方案,未征求被拆迁户意见就出台
拆迁安置合同漏洞百出,“不存在的村委会”成合同甲方
姚家岭共有18个自然村,基本都位于武昌的中心繁华地带
2010年12月28日,政府将该地块卖给了尚文房地产开发公司,规划用途为商业、金融业和居住。
城中村改造则于2011年4月28日正式启动,需要拆迁房屋2164栋,涉及3716户家庭、近2万人。
引入事件
----姚家岭城中村改造
城中村可能带来的社会问题
1)人口杂乱,“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。
2)城市规划滞后,违法违章建筑相当集中,“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差,村民居住环境差。
3)基础设施不完善,卫生条件太差。各种管线杂乱无章,排水排污不畅,垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤,存在严重消防隐患。
4)土地使用存在诸多问题,宅基地、工业用地、商业用地相互交织,非法出租、转让、倒卖,管理混乱,等。“城中村”不仅影响城市的美观,也阻碍城市化进程,制约着城市的发展,已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。
随着城市化进程的加快,城中村已成为我国城市质量提高过程中亟待解决的关键问题之一,但城中村的改造涉及到方方面面的很多原因,使得城中村的改造异常复杂,困难较多。
拆迁补偿标准把握不合理
对城中村改造的任务目标把握不准确
开发建设容积率偏高
对城中村改造的标准理解不全。
城中村问题
产生的原因
拆迁补偿标准把握不合理
开发建设容积率偏高
对城中村改造的任务目标把握不准确
城中村问题
产生的原因
拆迁补偿标准把握不合理
有的城市没有把照顾村民利益和降低拆迁成本结合起来,增加了土地收储和开发建设的难度。如在武汉姚家岭的城中村改造补偿方案,按其中规定:
此次拆迁采用房屋还建和货币补偿两种方式,农业户和农转非户等主要人口均按“双登”(2006年2月登记面积、人口)标准,600平方米之内的100%还建,不需实物还建的按4800元每平方米补偿。
实际上村委会只给他们还建房屋,不提供货币补偿,只有还建房面积小于拆迁面积时才补一点。而且价格也很低!据了解,在群建村所处的小东门地段,商品房均价已达每平方米15000元。
开发建设容积率偏高
在很多城市,开发企业为了弥补过高的土地成本和保持利润空间,往往在容积率上与政府讨价还价,一些城市政府为了鼓励房地产企业参与开发,规划设计条件给定的容积率也很高。这个现象在武汉也同样存在。
根据国家《城市居住区规划设计规范》,河北省大部分城市处于Ⅱ类建筑气候区,,住宅建筑净密度不应超过20%。按照这样一个标准,考虑配建公共服务设施、绿地、道路的因素,。除非在符合城市总体规划的前提下,有大型商业、金融、宾馆等公共建筑项目,大部分的城中村改造以后仍以住宅建设为主,。
如果超过这个容积率标准,其规划布局和空间环境水平是没有保障的。同时,由于相当一部分城中村处在城市的中心区,一味提高城中村开发建设的容积率,势必使得中心区开发强度越来越大,空间更加拥挤,交通更加紧张,不利于城市用地布局的结构性调整。特别是在大城市,传统的大城市病问题会日益突出。
对城中村改造的任务目标把握不准确
如果将3年的城中村改造任务片面理解为拆完建完,全面完成开发建设,急于求成。在这种心态下,一方面过分迁就被拆迁户的利益诉求,大幅度提高拆迁补偿标准;另一方面过分迁就开发商的利益诉求,大幅度提高开发强度。同时,急于拆完建完,也没有实现土地收储的目标。