商业地产开发部选址条件和标准培训.doc

第一部分店铺选址第一节选址的条件和标准一、不同业态连锁店选址的基本特点和要求二、店铺选址条件一、不同业态连锁店选址的基本特点和要求一、百货店1、选址在城市繁华区、交通要道。2、商圈范围大,一般以流动人口为主要销售对象。3、商店规模大,在6000平方米以上。4、商店设施较好,店堂装饰典雅、明快。5、目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。二、超级市场1、选址在居民区、交通要道、商业区。2、商圈范围较窄,以居民为主要销售对象。3、商店面积在6000平方米以上。4、目标顾客以居民为主。5、有一定的停车场地。三、大型综合超市1、选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。2、商圈范围较大。3、设有与商店营业面积相适应的停车场。4、实际营业面积一般在6000平方米以上。5、目标顾客以购物频率高的居民为主。四、便利店1、选址在居民住宅区、主干线公路以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。2、商圈范围窄小,一般设定在徒步购物5—7分钟能够到达的范围内。3、商店面积在100平方米左右,营业面积利用率高。4、目标顾客主要为居民、年轻人;80%的顾客为有目的的购买。五、服务店1、选址多样化,多数店设在繁华商业区、居民密集高档社区、购物中心内。2、商圈范围不定。3、营业面积根据主营项目特点而定。(200-500)4、目标市场多为收入较高的顾客,主要满足消费者对某类服务的选择性需求。备注:店铺标准参考附件(一)六、专卖店1、选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。2、商圈范围不定。3、营业面积根据主营商品的特点而定。4、目标顾客以中轻年为主,商店的陈列、照明、包装、广告讲究。七、仓储商店1、选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。2、主要的商圈人口为5—7万人。3、商店营业面积大,一般在6000平方米以上。4、商店设施简单化。5、设有一定规模的停车场。八、家居中心1、选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。2、提供一站式购物和一条龙服务。3、营业面积在6000平方米以上。5、有一定的停车场第二节店铺选址与商圈一、连锁店选址条件二、商圈与设定方法一、连锁店选址条件1、选址城市商业条件市政设施交通条件城市规划消费者因素城市类型3、选址区域选择区级商业区街道商业区居民区购物中心市级商业区4、选址商圈条件人口数及住户数竞争店数客流状况道路状况附近店状况场地条件法律条件最高投资限额二、商圈的基本概念二、商圈的基本概念商圈是指以店铺所在地为中心,向四周扩展,构成吸引顾客的辐射范围,即店铺吸引其顾客的地理1、商圈的习惯划分标准商圈划分标准表商圈类型交通工具特征距离(半径) 时间时速第一商圈徒步 600米 10分4千米/小时第二商圈自行车 1300米 10分8千米/小时第三商圈汽车 6000米 10分40千米/小时2、影响商圈大小的因素1、业态不同,商圈的范围不同2、分店所处位置不同,商圈范围不同3、单店的规模不同、连锁企业的知名度不同,商圈范围不同4、顾客购物出行方式不同,商圈范围不同5、顾客购物频率不同,商圈范围不同3、商圈的测量方法(1)赖利法则(2)(3)、赫夫法则Pij为消费者从住所前往商业区的可能性;Sj为某类项目在商业区内的总营业面积;Tij为消费者从住所到商业区所需花费的时间