商业经营规划先于建筑格局规划.doc

商业经营规划先于建筑格局规划在做商业地产项目的时候,很多人会发出这样的感慨:成也规划,败也规划。人们普遍认为现代商业规划指的就是建筑的规划或者是业态规划,事实上,规划是两个方面的,分别是硬件设施的规划和软件设施的规划,概而言之,就是建筑格局规划与商业经营规划。,很容易进入一个误区:认为只要做好了硬件设施规划,就可以在日后随意对商业布局进行调整,具体表现在一种“走一步看一步,摸着石头过河”的思想上,这种思想并且在相当长的一段时间里占主导地位。但近年以来,中国商业地产界,一种新的风潮正在涌起——那就是商业经营规划应先于建筑格局规划。早期的商业地产开发商在这方面留下了太多的教训,先建商场,再来考虑经营的问题,其结果只能是削足适履,并造成了巨大的成本浪费。曾经有这样一个商业地产开发商:他开发了一个大型商业场所,设想在二楼开设一个大型超市作为主力店,由于对超市的经营布局是不了解的,他们按照自己的方式建好了产品,然后开始针对超市进行招商。商谈的结果令人满意,著名主力超市同意进驻,但一到现场之后,却提出了巨大的改造清单,并且提出:你们的地段是很好的,但是你们的产品设计是不合理的,不符合大型超市的要求,你们需要进行大规模的改造。如此一来,原来的商业设计方案就要被打破,譬如多个出口的设计是不合理的,设在超市中央的厕所要打掉,挑高的中庭存在危险因素,电梯设计不合理,配电能力太小……诸如此类。提出的改造清单是:将多出入口改成一个进口和一个出口;将厕所移位设立在出口位置以外;将挑高的中庭封闭;电梯设计要符合一个进口一个出口的要求;重新购买配电柜、变压器等,还要重新设置大容量的供电电缆。以上这样的问题,是在发展商建设之前所考虑不到的,引入大型超市的方案别无选择,如果依照超市方开出的清单进行改造,一方面要投入巨大的人力物力,另一方面又会极大地改变原有商场的人流导向,进而对整体商业价值造成影响。这样的结果,都是由于发展商对商业地产缺乏了解造成的,也是只考虑商场建筑规划,忽视商业经营规划的经营思想所结下的一个苦果。开发商走上弯路,最终要采取“削足适履”的办法来进行最终的解决,造成了投入成本的浪费,使项目本身不能发挥最大的成本效应。、百货、餐饮、娱乐、家电与信息产品等多功能的业态,但是,围绕着这些功能配置该如何来进行布局,使各个功能主题明确、互相促进、互不干扰,同时达到最有利于商场旺场和实现租金收入最大化的目的。商业经营规划先于建筑格局规划,有利于形成最合理的商业布局,这也是成熟的商业地产运营商的基本原则之一。在中国,如万达集团开发的商业项目,就都是遵循这一原则,先进行商业经营规划,再进行建筑方面的规划。万达在全国各地开设了众多的购物中心,成为中国在购物中心圈地运动中的领头羊。如万达在长沙黄兴南路步行街开设的万达购物广场,在建设之前就与沃尔玛超市达成协议,引入沃尔玛在万达购物广场二、三层开设18000平方米的大型超市。这样从项目开始建设之初,沃尔玛超市就深度介入其中,就其专业的细节与发展商达成一致意见,这样一来,就确保了商业项目建成之后就是一个一步到位的产品。万达集团在中国建设的购物中心  项目名称  地理位置  占地面积(万㎡)  建筑面积(万㎡)  主力店引进            长春万达购物广场      长春市商业中心区      2      7    沃尔玛、红星美凯龙家居广场、必胜客    长沙万达购物广场    长沙市黄兴南路步行  街          5      沃尔玛、红星美凯龙家居广场、肯德基    青岛万达购物广场  青岛市威海路南侧      5    沃尔玛、红星美凯龙家居广场、必胜客        济南万达购物广场    济南市泉城路步行街    3        沃尔玛、红星美凯龙家居广场、必胜客    南昌万达购物广场    南昌市中心八一广场        5    沃尔玛、红星美凯龙家居广场、德基    天津万达商业广场    天津市金街        18    沃尔玛、红星美凯龙家居广场、百盛、欧倍德、灿坤数码广场、华纳电影城  万达集团在中国建设的购物中心(续)  项目名称    地理位置    占地面积(万㎡)    建筑面积(万㎡)    主力店引进    沈阳万达商业广场    沈阳市太原街步行街    6    20    沃尔玛、红星美凯龙家居广场、欧倍德、百盛、灿坤数码广场、华纳电影城、美食广场            南京万达购物广场  南京市新街口      沃尔玛、红星美凯龙家居广场    宁波万达商业广场    宁波