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东原香屿年报
2010年1月
政策解析
市场状况
竞争市场分析
宏观环境分析
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1
定价策略
目录:
思想创造财富
专业提升价值
2010年月绵阳主城区市场供销情况
备注:以下为纯住宅数据,其中10年11月数据截止25日
市场分析:新政后积压释放,本月(截止25日)供应量环比增长259%,同比增长68%,市场供应放量大幅放大。由于11月只有25天时入统计,成交量出现大幅下降,预计受银行准备金两次上调影响,未来一段时间,成交将继续下滑。
宏观环境分析——市场状况
绵阳整体市场量价走势
绵阳整体市场量价关系:整体市场价格维持高位运行,上行速度明显放缓,由于11月只有25天销售计入,成交量较上月下降较多,呈现缩量滞涨,未来市场压力较大。
宏观环境分析——市场状况
绵阳整体市场供需走势
绵阳整体市场供求关系:11月截止25号新增供给大幅回升,环比增长68%,而成交量出现较大幅度的下降,受9月市场天量供给影响,目前市场出现一定供过于求的现象,市场有从卖方市场向买方市场转变的迹象。
宏观环境分析——市场状况
绵阳整体市场库存情况
绵阳整体市场库存情况:绵阳市场整体存量目前逐渐增加,在10年7月份以前市场存量保持在120万M2左右,7月以后存量快速上升,特别是9月市场大幅供给,存量急剧上升,达到创记录的209万M2 。存销比快速上涨,尽管10月由于市场供给大幅下降,导致存量决对量减少,但是本月存量再次增加,存销比继续上升。
宏观环境分析——市场状况
绵阳整体市场价格走势
2010年1-11月份整体价格呈上涨的趋势,同比均有不同幅度上涨,其中4月份价格上涨至4,032元/M2,5月、6份受政策影响,价格被控制性回落,7-11月份持续上涨。
宏观环境分析——市场状况
宏观环境分析——小结
金融政策
■首付比例调整到30%以上。
■二套房贷款首付比例不低于50%,。
■三套房停止贷款。
■禁止消费性贷款用于购房;支持中低价位、中小户型开发和保障安居工程的贷款需求。
税收政策
■调整住房交易环节的契税和个人所得税。
■加大住房交易市场检查力度,加强土地增值税的征管和检查,特别是高房价。
■房产税继续试点,欲推向全国。
政策特点
■出台时间快:金九未完,银十未到,市场刚有回暖迹象;9月中旬开始对二套房执行情况调查,原本预计国庆后才有新政策出台,比预期早。
■执行力度强:实行问责制,政策落实不到位,工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。
■政策加吗:购买所有商品房首付比例提高至3层,部分城市限制购房套数,物业税试点欲推向全国。
竞争项目分析
竞争环境分析
竞争市场分析
宏观环境分析
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定价策略
目录:
本案竞争全景
园艺片区
城北片区
本
案
周
边
会客厅片区
石桥铺片区
后市对本案竞争较大的项目主要来自:园艺片区、石桥铺片区、会客厅片区、城北片区、以及本案周边,1-11月份这些板块的供给达到190万M2,占到市场总供给的55%
竞争市场分析——竞争环境分析