合肥砂之船营销策略提报（174页）.pptx

——让艺术醇浓生活——合肥砂之船营销策略提报商业地产云智库大数据品牌/项目排行榜新趋势报告案例解读实操干货文末扫描二维码即刻关注Part1市场环境简析Part2项目解读Part3产品调整建议Part4定位及形象包装Part5营销策略Part6整合推广策略Part7销售目标及计划Part8其他相关建议INDEXPart1市场环境简析合肥商业概况市场竞争环境奥莱在合肥合肥商业概况市场竞争环境奥莱在合肥客群分析发展历程80年代90年代2002年2004-2006年2006-2008年2008年后6大卖场大举进入 合肥市场•家乐福、沃尔玛等大型连锁超市进入合肥,充实了合肥的零售形态,合肥多家大卖场销售额排名全国前列。3购物中心雏形显现 新建购物中心增多•尽管没有真正意义上的购物中心,但元一广场的运营及逐渐成熟让购物中心业态在合肥开始崭露头角。市场上新建购物中心明显增多,第二次商业升级启动。5以传统商业为代表 的三孝口商圈形成•以红旗百货大楼、龙图商厦、汇通商厦为代表的合肥最早的传统商圈三孝口商圈形成。1•百大CBD购物广场、国购广场等商业出现,开始由传统百货向新兴的现代百货转变,也标志着合肥商业市场第一次升级启动。4传统百货慢慢向现代百货转变以百货为主体的四牌楼商圈形成•90年代中后期,以鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代表的四牌楼商圈开始形成和发展。2大量综合体开建•2008年开始,新开发项目主要向购物中心方向发展,且基本都采取购物中心+写字楼+酒店+公寓/住宅的综合体开发模式。商业由单核集中式向多元并列式发展由老城区向城外围方向飞速扩张形成了环状扩张的商业格局合肥多商圈时代已经来临但老城区市中心地位仍不可撼动主要商圈出售市场年度总供应总成交总库存(万方)供应面积(平米)供应套数套均面积(平米)成交面积(平米)成交套数套均面积(平米)成交均价(元/平米)2010年前1722010年1412564131141088752361081381**********年214399919679109763626934682153811382012年183572510279179575952717380145211262013年1-5月46485330631523123503577871315215累计58571414613512725271643090982505万方供应:年均供应约180万方,占整个地产市场供应量的20-25%成交:年均销售约70万方,当期供应去化率不足45%,去化较为缓慢库存:库存压力较大,特别是近两年的供应积压单价:较为稳定,主流价为12000-15000元/M2,:近三年250M2以上套型占总成交比58%,但库存压力巨大221万M2539万M2合计出租市场租金20406080100120140160180200安高城市广场港汇广场新华国际广场天鹅湖万达广场政务金街主流租金为80-140元/M2/月租金水平:主流租金为80-140元/M2/月投资回报:回报率为3-12%之间,多为5-7%出租率:60-100%之间与本项目可参照性项目中安高城市天地和新华国际广场因地段和品牌带动,租金多为120元/M2/月以上天鹅湖万达广场因有芜湖路万达广场火爆经营的吸引和万达品牌的支持,租金多为150-200元/M2/月