西安长安国际新天地广场策划.doc

西安长安国际广场长安新天地策划初案二○○四年七月二十五日目录前言市场分析项目分析项目业态定位项目租赁建议项目建议项目推广前言美联物业就“长安新天地”与贵司签订招商策划、代理合同以来,美联中国集团公司一直高度重视该项目,在对项目的策划、代理工作中,前期委托美联重庆公司进行策划、招商工作。现由于重庆美联的不可预料原因,经美联集团公司内部进行协调,将该项目的策划、代理招商工作全面转交至广州美联房地产顾问有限公司。我司在最短的时间内组织了强大的专业团队,通过各种手段熟悉项目和全面了解项目周边的市场,对“长安新天地”做了初步的业态定位和推广策划。诚挚希望能够携同贵司一致努力,将本项目顺利推广至整个西安市场,为“长安国际广场”整体项目在西安的推广奠定基础。市场分析市场概况简介西安市场概况经济发展据核算,2003年西安市生产总值(GDP),,人口自然增长率比2002年略有回升。全社会固定资产投资479亿元,%;%,,%,%。,增长51%,%。,%。经济的发展以及收入的增加令西安的消费力大大提升,换句话说西安的消费品市场将有长足的发展。社会消费品零售额社会商品零售总额体现了西安市总体的购买能力,是制约零售物业开发和零售业发展的重要制限性因素。在过去六年里,西安市社会消费品零售额持续稳定、高速增长,%,高于北京10%的增长速度。根据统计资料,,%,足见社会消费品零售额在西安经济的地位之重要。按行业分析,%,,,%,增幅之大、比重之大无疑为投资者们打了一剂强心针。值得留意的是,,,显示了西安市消费者对餐饮服务的旺盛需求。关于CBD及高新开发区在西安的城市总体规划中,实际上已确定了将在南部的电视塔地区兴建西安的CBD。CBD是城市商业和商务的核心,依托便利通畅的交通,在相对狭小的面积中聚集了大量的人口和商机。CBD的建设促使了西安的经济、文化和商业中心的南移,进一步削弱城东、城西、城北的吸引力和竞争力,为处于城南的本项目的发展带来先天的优势。而且,,,%,是目前西安市经济体系的一个重要区域,也是未来西安市经济增长的一个亮点,其庞大的消费潜力将为本项目带来无尽商机。另外,该地区正在不断增加的优质住宅楼盘(如紫薇城市花园、紫薇花园、万国花园、市政府小区、太白小区等)和大型商场(如宜家-紫薇一站通购物广场)亦将带来巨大的人流量,无形中提高了改地区的购买力,促进了本项目的发展。二、竞争对手简介周边项目简介:本项目位处南大门广场附近,毗邻街区规划最繁华,人流量最大,商业网点最密集,商业动线最长的南大街商圈,故项目面对最大的威胁亦来自南大街,本部分在此也将对南大街及其他商圈的若干项目进行简介及分析。世纪金花购物广场概况:、娱乐、购物为一体,以经营高档品牌商品为主的大型商贸企业,它位于西安市中心的钟鼓楼广场。其商业建筑面积为31,386平方米,380平方米的地面停车场。商场经营状况:该项目1998年5月18日正式建成营业,购物中心定位于社高层消费群体,坚持走品牌经营之路,在商品上成功的将一些开业以来,当年7个月实现销售7800万元,2002年实现销售3。2亿元,%。全市零售业排名笫3名(第一名开元商城,)。市场定位及商品组合:该商场定位明确,将主要的目标客户定位于西安少数的高收入阶层,此定位在当时引起市场争议,认为过于超前、脱离实际消费水平,但独特的定位和商品组合最终使世金花得以在众多大众化的百货商店中一枚独秀,取得良好的销售业绩。业态分布图楼层经营范围主要品牌首层珠宝首饰六福、周大福、谢瑞麟、周生生、班布兹、鹰王、高宝、施华洛世奇、英皇钟表珠宝等;化妆品CD、BOSS、欧珀莱、克丽丝汀、SHISHEDO、SKII