保利集团的养老地产项目规划.ppt

“银发经济”与养老地产
俞大有
一、目前老年人被长期照护的形式及比例
按照国际标准,65岁以上人口占总人口的7%或者60岁以上人口占总人口10%以上时,即为老龄化社会。
我国是世界上老年人口最多的国家,我国已进入老龄化社会,2009年底,,%,且每年以3%的速度增长。
我国现行的养老居住政策
国务院办公厅发布的养老居住政策
家庭养老为基础-----90%的老人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老。
社区养老为依托-----7%的老人通过购买社区照顾服务养老。
机构养老为补充-----3%的老人入住养老服务机构集中养老。
养老居住需求分析
从健康自立到老年需要护理养老可能经过居家养老---社区养老---机构养老阶段。
居家养老方式分析:适老化普通住宅(老少户,老人专用住宅)、老年居住社区、老年公寓。
社区养老方式分析:老年活动中心、居家老人照料、日间照料托老所。(包括医疗设施、餐饮零售服务、清洁照料服务)
机构养老方式分析:公共福利院(政府建设的福利机构)、私立老人院、老年康复院、老人护理院、临终关怀设施。(照料对象广泛,从健康老人到需要护理的老人都有。)
“421家庭”催生养老住宅。以往的居住方式不利于兼顾照料老人和孩子。老人退休金不多,但资产不少。养老居住方式创新呼之欲出。
学习发达国家在养老模式上从起初的医院到养老设施,最终都走向“家庭、社区养老”的经验,结合我国传统养老观念,居家养老将成为我国老年人的主要养老方式。
二、目前我国的养老地产存在哪些问题?
首先是开发档次比较低,配套和服务的水平、设施有限。以前专门为老人设计这方面做的还是很不好的,也没有什么经验。此外产业规模小,产业链整合度低,老年的一些设施和设备都是很缺乏的,也不专业,这方面产品也特别少,缺乏全过程的开发经验。
目前单一的养老院由民政部门、集体、个人参与投资建设。养老设施建设少,城乡建设极不均衡。福利性质的养老不能做到公平。
目前居家养老只是单一的居住功能,养老配套功能缺失,住宅没有养老必须的设施设备,社区没有养老的配套服务。
其次是缺乏清晰的市场定位,对老年客户群细分不够。
在美国的购买者:48岁---度假住宅。54岁---旅游区住宅。63岁---退休住宅。最高的财产净值。57-65岁---购买第二住房的峰点。72岁以后---放手新生活。
在我国养老住宅的购买人群肯定不一样。
中国中、老年人住房的需求市场主要集中于:
工作导向、生活导向:--积极的可持续成长型生活和工作。
生活品质
通用设计水平
生活福利设施情况
专注于健身
选用的技术适用性
老人的情况非常复杂,年轻一点的老人身体非常健康,老了以后可能就会身体不好,需要照护。今天他比较健康,你就觉得他住的非常合适,明天他摔一跤,需要护理了,房间又满足不了要求。(陪护、轮椅、卫生间)
第三是有一些政策虽然已经提起来了,但是还不能完全落地,特别是一些法规还不是很细致,有一些东西在适应性上还差一些。
第四是产业规模小,产业链整合度低。
第五是缺乏开发全过程的经验。
第六是产业标准不健全。
从这几点可以看出,我国的养老地产正处于一个初级阶段,产业的整合,高端市场亟待发展,跨行业的前沿性研究迫在眉睫。
养老地产只有非福利的产业化才能做到公平性。
三、养老居住模式和社会背景的关系
首先是时代背景催生了迁居养老。
由于人口流动,异地求学、异地就业带来的两代分居,很多人现在都不是跟父母住在一起。但父母的养老子女必须要承担,由于独生子女的政策,他们养老的负担很重,他们也想到要把双方父母接过来,想着给父母买一个房,父母也想着来帮着带子孙,两代有一个就近居住的要求。
家庭小型化带来第二、三套房的需求。
其次是两代家庭的居住联盟。
共同购房:高房价背景下,50后与80后两代人在经济上相互扶持。
就近居住的要求:传统观念和独生子女政策的影响,使育儿养老的问题必须是由全家人的共同协力一起完成,需要各自独立,又希望相互能够支持这样的一个居住模式。多数家庭希望在同一个城区或者社区居住,节约时间和生活成本。