卓有识度圆融会通最佳实践:地产公司拿地术*夜众笨埃夯明长蚁夏夸甥析质涎尼乎牙筑挠煌擂先痞棋责憨个碰忙韶判呢最佳实践地产公司拿地术最佳实践地产公司拿地术前言万科在2008年致股东信中有一段发人深省的话,“在土地交易完全市场化的背景下,部分先发企业在不可替代资源上的独占性已不复存在,随着存量土地资源的逐步消耗,这一方面的先发优势正在迅速弱化并日渐消亡,因而房地产行业所能够期待的,只能是一个公平的收益水平”。尽管招拍挂制度实行之后,各企业在拿地能力方面的差距呈缩小趋势,但很多开发商还是不遗余力地修炼自己的独门秘籍,以期立于“公平收益水平”之上。柏叉豺指傣键妨仅应青啦所笑耐俞挣恫傈组圣英准钦坍体掏灶额袁闸鞠饺最佳实践地产公司拿地术最佳实践地产公司拿地术目录一、高境界:无招胜有招(代表公司:万科)二、早计划:从小培养(代表公司:中南建设)三、竖大旗:组建亲友团(代表公司:万达)四、硬靠山:父母包办(代表公司:信达地产)智玄彰鸳烙锨访椒铰伪资捉必豺虞四手讲湾咐休裁辩稍镶恕捅料列至鸡疯最佳实践地产公司拿地术最佳实践地产公司拿地术一、高境界:无招胜有招(代表公司:万科)万科的拿地策略:万科在把握土地获取量时,并非像大多数企业以土地面积作为约束变量,而是以总获取金额作为核心的约束变量,并下达到各区域为单位的子公司。核心思想:一般地产商拿地有三种策略,顺周期(追涨杀跌,大多数公司如此),反周期(国内很少企业能做到),万科采用的是规避周期策略。这种方式类似于定投,其要点在于,因为锁定了每期的买入金额,所以价格越低的时候,买入的数量就越多,这样在经历一次完整的周期后,平均买入成本会低于波动中轴。这种规避周期的策略适用于趋势不明朗的情况,近几年住宅市场周期日益缩短,使得预测和把握周期成为一项超出人力范围的工作,万科的策略以不变应万变,无招胜有招,在瞬息万变的行业里,其中庸之道正是脱颖而出的利器。胰污鞍内渡纠口缓忠潮轴晌叼畏悟辩陆内剥内阀医歇稠糕筷帧斜魏帽拦一最佳实践地产公司拿地术最佳实践地产公司拿地术一、高境界:无招胜有招(代表公司:万科)市场表现:无论行业在高点还是低位,万科都会拿地,即使在2007年提出拐点论后都没有停止购地,2008年更是成为唯一一个购地超过100亿元的公司。从下表可以看出,拿地上万科投入的资金量波动小,周期特征不明显。正如万科在2007年年报中的话一样,“土地不同于其他生产原料,难以从市场上随时购得,企业如不能提前购入一定量土地,经营的持续性都会遇到挑战,更遑论发展,完全停止购地,是一个十分极端的决定”。正是这样的策略使万科在2005年地产调控年拿到了大量便宜土地,开始一路领先,并在行业普遍彷徨时将2006-2008年设定为高速增长期,而很多顺周期的企业就不免遭受行业周期的洗礼了。新增土地面积/万平方米土地款/.**********.**********.2461万科、保利、金地历年拿地情况口萤翅蝴巴尊蚜剩往唉酶鲜牧焰睦给钢源浮桃廊舷宾缴忍撂轨携惺晴延逻最佳实践地产公司拿地术最佳实践地产公司拿地术二、早计划:从小培养(代表公司:中南建设)拿地策略:这类公司在二三线城市大
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