梅溪湖畔物业发展策划报告.ppt

地华·梅溪湖畔物业发展策划报告第一部分、关于市场一、宏观市场环境投资分析二、规划市场分析三、区域商业市场分析四、区域住宅市场分析五、项目分析一、宏观市场环境投资分析、宏观市场环境投资分析——宏观经济整体趋势向好宏观经济保持高速增长:近年来长沙市宏观经济保持着15%左右的高速增长,特别是在2008年金融危机席卷全球的情况下,长沙GDP突破3000亿大关,势头强劲。人均可支配收入持续增长:城镇居民人均可支配收入保持着12%以上的增长速度,2009年人均可支配收入有望突破2万元大关。城市建设大刀阔斧:“拓南兴北,东进西融。”近年来长沙城市建设取得长足发展,社会固定资产保持在30%左右的增长速度,为拉动长沙经济和房地产行业发展提供重要支撑。宏观市场环境投资分析——虽然09年市场创新的历史销售高峰,但是近几年来长沙市商品房市场发展不稳定,波动较大,明年市场存在一定的变数市场供应连续居于高位:自2007年以来,长沙市商品房市场基本保持在1000万平方米以上的市场供应,虽然09年因为08年市场低迷,多个项目推迟上市,导致新房上市量有较大幅度下滑,但是加上08年市场存量(590万方),,预计2010将再次出现市场供应的高峰,,加上明年趋严的政策环境,:近年长沙房地产市场处于震荡不定当中,首先需求冰火两重天,07年的疯狂(需求907万平方米)到08年的整体低迷(需求680万平方米)再到09年的重登颠峰(预计突破1200万平方米);其次是价格波动比较大,从07年的一路狂飙达到颠峰(最高均价水平达4400元/平方米以上)到08年的一路狂跌(整体均价3750元/平方米左右),而09年则再次成功超越历史最高水平(目前均价达到4600元/平方米左右)。随着国家宏观政策调整力度的加大,明年长沙市场乃至全国市场都将存在较大变数,市场需求及房价格都将可能呈现一定的下滑趋势。政策环境不稳定:07年以打压为主(提高贷款利率及二套房贷款利率和首付、提高土地增值税、加大土地闲置处理力度以及二手房营业税免征期限由2年延长到5年等,导致08年的市场整体低迷);08年以扶持为主(货币补贴、降低利率和优惠力度、降低契税和所得税,中央拨4万亿刺激经济增长、各类优惠券的发行、降低二手房营业税免征年限等等,是09年市场强势反弹的推动力);09年政策由松变严(上半年主要以刺激需求为主,下半年政策趋严比较明显:二套房贷收紧、二手房营业税免征年限恢复到5年、提高土地出让金首付款等,这些都为明年市场的不确定性埋下伏笔);2010的政策趋势预计将是以“刺激刚需,打击投机”为主:即对刚性需求客户将继续以宽松政策为主;而对投资和投机客户则以打击为主。政府对投资客户的打压将对明年市场产生较大的影响。宏观市场环境投资分析——近年来中小户型持续旺销,已经成为消费者置业首选近年来,随着商品房价格的不断攀升、消费者结构的变化以及消费者消费观念的改变,中小户型已经成为大多数消费者购房的首选。即使在市场低迷的08年,中小户型依然受到消费者的热烈追捧,而09年,中小户型更是出现了一房难求的局面。中小户型无形中已经成为市场上最受欢迎和抗风险能力最强的产品。宏观市场环境投资分析——近年来政策环境对市场的走势影响较大从07年一系列打压政策的出台导致08年的市场低迷,到08年一系列救市政策的执行导致09年市场的再创辉煌。近年来国家宏观调空政策对市场的走势影响越来越大。而最近出台的一系列打击投资、投机政策的出台使明年市场充满变数。结论1、近年来长沙市商品房市场供应较大,市场需求、政策环境均存在不稳定性,特别是市场受政策影响较大,随着政策环境的趋严及明年高达1200万方以上的供应量,市场存在较大变数。2、中小户型成为市场最受欢迎和抗风险能力最强的产品,建议本案以中小户型产品为主,以顺应市场需求趋势及增强项目抗风险能力。、规划市场2007年12月14日,国务院批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。长沙大河西先导区着力规划建设产业功能区、生态功能区、文化功能区、城镇功能区四大组团,规划面积达1200平方公里。大河西先导区的建设将使河西商业迎来巨大的历史机遇,目前的商业格局即将被全面颠覆,新的商业格局即将产生,商业即将全面升级。1200平方公里先导区,腾飞大河西先导区核心规划之一:滨江新城岳麓滨江新城项目规划范围南起橘子洲大桥,北至二环线,东临湘江,西到银杉路、溁银路,,总投资500亿元,定位为长沙的城市核心区,即初步定位为集观光休闲、商业贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区。滨