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,最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可
靠性。
首先要求卖方提供合法的产权证书正本,并到房管部门查询产权
证的真实性,以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记
日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享
等。
其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须
要原单位盖章后才能出让。
与商品房不同,二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、
房况、户型是否合理、各种管理是否到位、供电容量是否能够负
荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或
者脱皮、小区保安水平、物业管理费及收费标准等等。此外,请
您千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还
有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。
在掌握房屋基本情况的基础上,从多个方面对比判断二手房的价
值。
最后,提醒您,购买二手房时,不要轻信对方,一定要合法、彻
底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户
手续,才算真正换了主人,其他任何单位的保证和公证都不算完
成交易。
挑选“二手房”四大技巧
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住房成为商品,“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最
活跃的部分。目前,国家已开始加大促进二手房交易的力度,因
此,二手房交易会逐渐活跃起来,但“二手房”买卖不像购置新
房那样一目了然,因此,挑选时应格外注意。
查明产权状况
“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的,“身
份”比较复杂,了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖
方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应
向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括
房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有
无债务负担。另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法
院查封。
特别注意的是,产权有纠纷的或是部分产权(如以标准价购买的
公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再
好也不要买,以免成交后拿不到产权证。
看清房屋结构
“二手房”的结构通常比较复杂,有些房子还经过多次改造,结
构一般较差。
选购时,不仅要了解房屋建成的年代,现有建筑面积和使用面积
是否与产权证上所标明的一致,房屋布局是否合理,设施设备是
否齐全、完好等情况,更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋
有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。
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为此,可以到房管部门的档案室查询原建档案,看看图纸资料,
打消疑惑。
考察环境和配套
旧房子一般位于市区地带,建筑密度大,周边环境已经形成多年,
一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害
气体、水污染、垃圾等,以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫
生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有:水质、水
压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接
收的清晰度等。走访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便
度会有更深入的了解。
了解物业管理状况
对物业管理的考察,主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务
到位程度,看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专
业水平、服务态度如何,小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适,
各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标
准,水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等,了解是否
建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金,以免日后支
付庞大的维修养护费用,出现买得起住不起的情况。许多公房出
售后陷入了“无人管”的状态,选择时宜慎重。
二手房砍价技巧
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目前,旧房交易日趋活跃,消费者在买房过程中应掌握一定技巧,
以免多花冤枉钱。
旧住宅由于长年磨损,质量下降,其价格很难得到准确估计。要
想在砍价时居于有利地位,购买者应事先把握住宅的情况。要充
分了解该住宅的弱点,弄清楚该住宅上市多久,卖出去的原因,
要尽量搞明白曾有多少人出过价,出价多少,要弄清卖主有什么
附加条件,付款方式如何,是否是分期付款,最好能弄清卖主卖
房的原因,必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真
实价格。掌握上述信息,就可以酌情提出杀价的理由来。
砍价时,要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处,如环境差、
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