选购二手房注意事项.ppt

§6 选购二手房
查询二手房产权状况的步骤
接收二手房时易疏漏的问题
购买二手房八项注意
查询二手房产权状况的步骤
要求卖方提供合法的证件
查验房屋有无债务负担
向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源
包括产权证书、身份证件、资格证书以及其他证件。
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
身份证件是指身份证、工作证和户口簿。
资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如:商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的证明书等等。
其他证件是指:出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。
要求卖方提供合法的证件
查验的具体方式是:
①房主是谁,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;
②档案文号,即该宗交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面取阅该文件副本;
③登记日期,此日期为该项交易的签订日期;
④成交价格,即该项交易的成交价,查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”,则代表该成交价不单只包括该房屋,并且包括其他房地产成品;
⑤其他内容,如房屋平面图等。
向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源
房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明。包括:
抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额,从而对该房产有更深的了解。
所购房有无抵押
房屋是否被法院查封等。
查验房屋有无债务负担
购买二手房八项注意
注意产权的可靠性
注意物业管理的水平
注意内部装修的状况及房屋的内部结构图
注意考核房屋的市政配套
注意仔细观察房屋的内部结构
注意确认所购房屋的准确面积
注意是否有私搭私建部分
注意原单位是否允许转卖
①注意产权证上的名字
②产权的性质和内容
③验看正本、查询产权证的真实性
另外,还要搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房。成本价房、标准价房基本上都需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房更接近商品房的交易。
记下产权证上的内容,包括一些细节:面积、标注的地址、有的标准价房会注明产权的分配比例等等。
注意产权的可靠性
①是否与原产权单位确认利益分配办法
②确认原单位是否同意转让
标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,房主是怎样处理的,进行得怎样了,这是买主必须了解的。需要特别指出的是,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里,这些单位一般被列为特殊单位,有些可能不宜有外人入住,这种公房在单位没有同意之前,不可能取得上市资格。
注意原单位是否允许转卖
①是否占用公共空间
②是否改动过房屋的内外部结构
③是否牵涉到面积计算的机构改动
房屋大多有各种不适合居住使用的缺陷,因此很多人对老房屋进行了改造。在购买时,应该将这些因素考虑到,并将额外增加的面积刨除在房价计算之外,甚至要考虑到自己若要将布局恢复原状需花费的时间和金钱。
注意是否有私搭私建部分
应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是建筑面积。新建商品房的使用率尚且没准,老旧房屋的使用率就更难以保证。
注意确认所购房屋的准确面积
①户型是否合理
②管线是否太多
③从一些现象看内部问题
注意仔细观察房屋的内部结构