成都来福士广场调研报告 0.doc

成都来福士广场调研报告篇一:城市综合体设计调研报告。城市综合体设计调研报告一、城市综合体论 1、城市综合体概念及特点所谓城市综合体(HOPSCA),即将酒店(Hotel)、写字楼(Office)、生态公园(Parking)、购物(Shopping)、会议会展(Convention)、高尚公寓(Apartment)等多种都市功能集合在一定地理区域范围内,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,形成的一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的,与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区,从而获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。这一定义实际上是特指于20世纪60年代兴起于美国的一种对于城市土地综合开发的模式,它是基于现代经济、技术、文化、政治和生活方式等大的社会背景而形成的。“HOPSCA”指出了城市综合体最为重要的几个功能部分,但是仅仅具备了这些功能成分,还不能谓之综合体。近几年,学术界倾向于把城市综合体(plex)理解为“在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。”这是一个比较广义的概念,它强调了“高密度”、“多功能”、“相互联系”等特征,这些成为我们进一步任职综合体的假设前提。度假休闲型城市建筑综合体交通枢纽型城市建筑综合体中心商务区城市建筑综合体图1新加坡海滨湾金沙图2米高梅城市中心商业连接体图3凯德置地北京来福士中心(图片来源:百度)(图片来源:《时代楼盘》)(图片来源:百度) 2、国内城市综合体的现状及发展趋势我国的城市综合体主要以“SHOPPINGMALL”(大型购物中心)的形式出现。早期以商场为主,随着城市需求,不断增加商务、公寓、娱乐等功能。与发达国家的城市综合体相比较,我国尚处于开发的初期阶段,空间、造型特色不足,开发类型不多。例如以轨道交通为主的综合体开发收到行业管理的限制,交通部分与其它功能结合脱节。虽然目前我国的城市综合体建设还存在许多不足,但其作为一种新型的城市空间形态,特别适合城市人口密集的特点,对提升城市品质,塑造城市形象,可以发挥重要的作用。当前城市化、城市国际化成为整个未来发展的必然趋势,推进的城市化进程,房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和,资产型、经营型商业地产特别是城市建筑综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机,也必然成为城市化的主力引擎和城市形象名片。二、实例分析 1、北京三里屯SOHO (1)项目区位项目位于北京朝阳区工体北路南侧,紧邻三里屯酒吧街,项目规划为商业商务综合体,成功演绎城市价值与消费意向,被誉为北京的铜锣湾。(图4) 图4建筑区位图(图片来源:自绘)图5建筑效果图(图片来源:百度) (2)项目概况该项目(图5)是北京最具国际化气氛和传统的三里屯区域,其独特的消费文化及娱乐气息闻名中外。三里屯SOHO由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成,旱冰场、带灯光的小河将5个购物中心串连起来,功能丰富,46万平米的建筑让这里像一个浓缩了的城市景观,集商业,餐饮,娱乐为一体,成为中外游客,写字楼人群及附近居住者的一个全新的休闲消费港湾。在这种得天独厚的环境中三里屯SOHO将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场,成为北京的铜锣湾。整体完全利用开放式的建筑设计、融合现代流线简约风格和自然意境,成为三里屯区域最高的人气聚集地。(3)总体规划和功能分区规划特色——五个独立小型综合体集合,商住上盖+五层底商;内部空间结构多变和立体化交通组织,整个社区交通有机组合。(图6) A、各种功能规模:,占37%,占29% 万平米,占34%。 B、内部交通体系:开放式设计,整个项目没有任何围墙,目的是和城市融合;开辟众多街道,让人自由游逛,为整个社区注入活力。 C、内部空间布局:4栋公寓楼坐落在项目用地的南侧,日照条件非常理想,安静适于居住;写字楼坐落在项目用地的北侧,与主要街道的联系十分便捷。公寓楼和写字楼的入口贴近周围环境,与此同时,又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层,使商业活动和工作环境融合在一起,产生互补、增效的作用。(图7) D、整体景观环境:九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起,形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。在这个大峡谷中,本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷,突然间变成了阴柔的女性,这种融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。三里屯SOHO五个塔楼底座,分别定义为五个不同的商业主题:“霓裳风采、电子科技、儿童天地、品味家苑、柔美生活”。商业由五个塔楼,形成5个商业体,地上由天桥连接,地下由下沉