房地产开发商与代理商之间委托代理关系的研究（可复制毕业论文）.pdf

要摘房地产代理在国外的发展历史比较悠久,在中国台湾和香港地区也己经有了多年历史,而我国大陆地区的房地产代理业起步较晚,年代才逐渐发展起来。房地产开发商聘请代理商为其楼盘进行策划、代理和销售等工作,在一定程度上可以达到分工,提高效率。但是,这同样也会由于房地产开发商和房地产代理商之间的信息不对称,引发道德风险和逆向选择问题,导致市场的低效率。本文正是基于这样的认识展开研究。本文首先综述了委托代理理论的基本内涵和研究现状,然后根据委托代理理论的思想,针对房地产的特点,指出了房地产委托代理模型和传统委托代理模型的三点区别:房地产开发商的收入函数与楼盘体量相关,一般情况下开发商和代理商关于楼盘品质的评估存在着差异,代理人努力程度和楼盘品质对收入的影响程度随着市场的变化而变化,并且根据这些区别建立了房地产委托代理模型。然后在此基础上进行了开发商和代理商关于楼盘品质评估相同情况下、评估不同情况下和加入其他可观测变量三种情况下的显性契约设计,以及考虑代理人市场和考虑相对绩效两种情况下的隐性契约设计来解决道德风险问题。对于委托代理中的另外一个问题:逆向选择问题,我们采用了模糊综合评价方法,提出了应用二级模糊综合评价来评估代理商的能力,使得开发商对于代理商的能力有比较可靠的评估,从而迫使能力低的代理商退出市场,解决逆向选择的问题。在文章的最后,我们指出了文章的一些创新和存在的一些不足。关键词:房地产开发商、委托代理、房地产代理商、契约设计重庆大学硕士学位论文中文摘要
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签字日期:。辍卧日学位论文作者签名:甩丹年日独创性声明学位论文版权使用授权书签字日期:签字日期:诙┠,也不包含为获得重庞去堂凇!D杲饷芎笫视帽臼谌ㄊ椤研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。重庆太堂重废太堂本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本本学位论文作者完伞了解有关保留、使用学位论文的规定,有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘,允许论文被查阅和借阅。本人授权可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。保密本学位论文属于胫辉谏鲜鲆灰桓隼ê拍诖颉啊獭学位论文作者签名:导师签名:/
≡裎侍房地产代理在国外己有多年的发展历史,在中国台湾和香港地区也己经积累了多年的经验。我国大陆地区的房地产代理业起步较晚,年代才逐渐发展起来。中国的房地产代理企业最早产生在北京,标志事件就是年台湾人李元发、年香港人邓智仁先后来到北京,分别创办了北京九鼎轩国际投资置业公司和北京利达行房地产咨询公司。其后,上海、深圳和广州等地理位置优越、经济基础雄厚的东南沿海城市房地产代理业也迅速发展起来。最早的企业也是港台公司,之后一些本土的代理公司才快速地成长起来】。最早的房地产代理企业除了外商以合资形式或者合作经营的形式进军大陆外,还有一部分原国有性质的房地产开发、中介公司在转变体制后独立出来的房地产代理公司,民营房地产中介代理公司在上世纪九十年代中期也开始萌芽并取得一定规模和市场,可以说我国房地产代理市场的组成结构正在不断完善和优化。代理企业的出现是专业分工,提高工作效率的需要,他们给房地产开发企业提供了技术上的支持,可以使得开发商从繁琐的房地产策划、销售中解脱出来,留有更多的精力在资金链的控制、运作和成本控制上面。当然房地产代理行为并不是完美的,存在着代理人的能力委托人事前不知道的情况以及代理人的行为委托人不可能经济地观察到的事实,这样就可能发生逆向选择和道德风险等一系列的问题,本文就此展开讨论,试图通过契约设计尽量解决这个问题。在房地产投资过程中存在着双重委托代理关系7⑸逃氤薪ㄉ讨涞奈写理关系以及开发商与代理商之问的委托代理关系1疚闹唤ǹ7⑸逃氪砩讨的委托代理关系作为研究对象。其中代理商,拥有比开发商更多的有关自己的能力水平、代理过程中的细节、努力程度等内部信息,因此,房地产开发商为信息劣势的一方,信息经济学中称其为委托人,而房地产代理商为信息优势的一方,称其为代理人。根据信息经济学和博弈论的解释,信息不对称会导致委托人的逆约按砣说牡赖路缦题,从而导致市场逆向选择发生在契约或合同生效前,交易双方达成合同前信息就是不对称的,产生的原因是代理人私人信息的存在。即:代理人拥有私人信息而委托人不知向选择缺乏效率。重庆大学硕士学位论文
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