宽窄巷子调研报告.doc

宽窄巷子开业调查报告作者:梁国武来源:梁国武发布日期:2008-6-27开街---观宽窄巷子雨中开街有感锦官仲夏震渐尽,宽窄巷子迎雨开。悠悠庭院酿古韵,熙熙游客享开怀!一、项目概况1、项目规模(1)核心保护区占地面积108亩,建筑面积44000㎡(地上35000㎡、地下停车场11000㎡);(2)整个宽窄巷子由45个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成,院落以一层为住,局部二层,均带天井,院落面积173~1100㎡不等,主要集中在400~800㎡。2、运作模式租赁为主,出售少量资产3、运作单位成都文旅少城建设管理有限责任公司4、总体定位宽窄巷子项目总体定位:最具典范性成都历史文化商业步行街区中国首个院落式情景消费体验区成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心5、商业定位宽窄巷子商业定位:时尚生活街区6、文化定位二、项目分析1、总体布局宽窄巷子项目由三条步行街组成,且中间用通道连通,实现了人气、商气的互动,也显得非常人性化。另外,在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场,起到聚集人气、提供促销场地等作用。步行街长约400米,宽巷子宽度以6~7米居多,窄巷子宽度多为4米,街巷距离适宜集聚人气。2、商业规划整体上来看,为突出项目“时尚生活街区”和“体验街区”的定位,项目商业规划考虑得较为充分,将宽巷子定位为“闲生活”,窄巷子定位为“慢生活”,井巷子定位为“新生活”,既便于吸引各种业态的进驻,又使得整个项目层次分明;既保留了老成都的文化内涵,又融入了西方文化,在实现中西合壁的同时给老巷子赋予了新内涵。从建筑产品来看,整个项目显得空间层次舒适而人性化,建筑高度、街巷宽度、庭院宽度的尺度显得和谐,由街到巷到门厅、院落的空间层次也非常清晰。整个街区以巷子为中心,以院落为单位,局部2层,宅院式酒店以2层为主,局部3层。这都体现了项目空间的层次性。在业态、业种搭配设置上,也显得较为科学,符合人们逛街、购物消费的心理习惯,例如宽窄巷子以餐饮、茶馆为主,窄巷子以西餐、咖啡等为主,井巷子则以酒吧、夜店为主。此种业态分布还体现了时间序列的层次性,即人们上午可以在宽巷子体验原真成都生活,下午可以到星巴客品位午后时光,华灯初上后可到井巷子体验成都的阑珊夜色。3、业态分布(1)三条巷子业态分布为体现项目“时尚生活街区”的商业定位,项目业态分布主要围绕“体验”、“时尚”、“文化”等进行,具体分布如下表:本人认为,该项目业态定位主要考虑了以下因素:◆项目总体定位和商业定位◆项目建筑产品特点;◆借鉴了云南丽江、上海新天地项目的业态分布;◆突出项目文化内涵◆居民消费习惯及层次性◆部分避免了文殊坊开业初期聚客、留客能力不足的现象(2)业态统计分析4、商家分布5、文化内涵(1)两种结合:老成都原真生活文化内涵与西方文化相结合。在保留老成都建筑、设置老成都生活方式体验馆、规划引进体现老成都文化内涵的商家等的基础上,引进法国餐饮、法国著名巧克力、星巴客咖啡等,实现中西合璧。(2)三类生活:闲生活、慢生活、新生活宽窄巷子凭借其独特的宽窄文化成为成都三大历史文化保护区之一,在项目打造过程中,其文化内涵主要通过宽巷子的闲生活、窄巷子的慢生活、井巷子的新生活来体现。(3)四个见证:老门头、拴马石、留声机、盖碗茶。(4)五种文化历史文化、民俗文化、印巴文化、餐饮文化、西方文