兰州市场管理.doc

Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse膂我国商业地产经营策略比较分析袇一、零散销售、统一经营肅拆零销售是目前大部分商业地产开发公司采取的办法。物业一旦被分割出售,就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割,失去了它的整体性。物业被拆零销售后,一般有两种选择。一是由开发公司招一家或多家主力商户,采取返租的形式对全部或部分物业统一经营。二是由各个业主各自经营,开发公司提供指导意见并实施物业管理。肂这一策略的优点是能很快收回投资,单位售价很高,同时能保证商场经营规范和经营档次,适合规模较大、潜力大的物业。采取这一方式存在的风险是,由于整体物业被拆成一个个小块,给日后的商业经营管理埋下隐患,一旦经营业绩不佳,不仅开发商品牌受损,楼盘及附近住宅物业的品质都会下降,业主和投资者也不能获得稳定的租金收益。薂二、零散销售、各自经营薈这一模式非常适合规模不大、档次一般的物业。采用这一经营策略的优点是开发商能尽快收回投资,且平均售价较高。风险是开发商缺乏对项目的整体控制力,散户自身调节的经营风险很大。因为一个整体性差、经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的,由于缺乏主力店,业主受短期利益驱动、各自小规模经营很容易使整个商场变成街头的大排档,实际回报与预期收益可能相差甚远。另外,如果是商住结合的物业,底商层次的下降有可能导致住宅商品房价值的下跌。膆三、整体出售、整体经营蒅对一些物业,开发商希望尽快脱手,收回投资。他们往往通过拍卖或其他形式将自己的物业出售给商业公司。这些开发商往往对商业经营不熟悉、也不准备进入商业领域,企业实力较弱,有一定的资金压力。购买者往往是对商业投资运作非常熟悉、资金实力雄厚的公司。这一策略适合于规模较小、档次一般的物业。其优点是开发商能尽快收回投资,风险较小,但由于一次性投入过大,与购买者谈判有一定难度,所以往往整体售价较低。羁这一模式的一个变化是采取先租后售、租金抵房款的方式进行。即在首付一定的现金之后,用每年的房租逐年抵算房款,实际上是一种按揭分期付款的方式。与一次性付款相比,这种方式的优点在于能够和经营者共担一部分风险,因而会吸引更多的投资者,有利于谈判的进行;缺点是开发商承担了一部分风险,资金回笼慢。莈四、整体出租、整体经营膇采取这一模式的开发商往往实力雄厚,并且与国内外著名大型商业品牌特别是连锁超市在投资开发前便组成了战略联盟。国际和国内的大部分知名商业经营者往往采取租赁的方式与地产开发商合作,比如沃尔玛、家乐福、苏宁电器、国美等。其租期比较长,一般是10—20年。与著名零售企业合作的优点是,合作时间很长,收益稳定,风险较小。也有一些企业采取保底销售提成方式,旨在降低风险。薃这一经营模式的另外一个变通模式是“租售”结合。其特点是整个物业被拆成两部分,大部分以较低价格出租给商业巨头,小部分则拆零高价销售、各自经营。主力商户的进入,可带来极大的人流,将极大地提高其他物业的租金或售价。蒁五、零散出租、各自经营肃香港商业地产巨头在北京的投资项目比如恒基中心、东方新天地、新东安、国贸中心等都有一个共同点,就是只租不卖。即使像恒基中心连年亏损,发展商也没有卖掉的意思,因为发展商看重的是长远利益,有足够的资金培育商业氛围,等待市场成熟。源源不断的租金回报将使这些项目成为发展商的“奶牛”