广州芙蓉湖高端别墅酒店项目策划案例.doc

《广州芙蓉项目开发定位策划方案概要》报告一《上海北京别墅市场整体分析与启示》第一部分、上海别墅市场整体分析(详见《上海别墅市场整体调研分析报告》)第一章、上海别墅市场发展板块分析解剖1、上海的富人特性与别墅市场的关系;2、上海别墅市场的外商率先启动特征(虹桥机场板块和“沪青平”别墅一条街)3、上海浦东高级别墅群的生成来头和原由4、上海松江别墅群的清晰板块特征特性5、上海南汇别墅板块的低廉价命运6、奉贤别墅板块的海景概念支持不足的长远寿命7、淀山湖对上海未来别墅市场的拉动、期待8、佘山别墅的中国顶级疯狂之梦 上海别墅市场发展板块分布分析图奉贤别墅板块松江别墅板块佘山别墅板块赵巷别墅板块徐泾别墅板块上海别墅分布图虹桥别墅板块南汇别墅板块浦东别墅板块一、“虹桥板块”分析二、徐泾沪青平沿线——“别墅一条街” 分析第五章、“松江板块”分析三、“浦东板块”分析四、“南汇、奉贤板块”分析 五、佘山顶级板块分析世茂庄园上海欢乐谷月湖山庄上海紫园高尔夫郡上海晶园第二章、上海别墅市场发展特征分析解剖一、上海富人特别多二、上海富人是哪些人?国际海外、企业CEO、富豪富人、商人权力寻租者、其它有钱人等。三、上海别墅特别多、是五花八门的别墅,每年开发在几百万平米,销售在二三百万平米四、上海别墅从三、五百万,到八百万、到一千来万、三五千万、一个亿、二点五亿——什么样的产品都有,上海别墅真敢做,上海别墅真实好赚钱。1、原因是什么?本质是什么?2、结果能说明什么?3、上海是什么?4、上海的别墅市场可以复制吗?第三章、上海别墅市场发展原因分析解剖1、购买力具有;2、需求具有;3、市场具备;4、但是是潜在,看你怎么挖掘5、产品不在于高低,关键根据你的土地资源条件,寻求与制约于市场,否则落入平庸有可能会失败;6、别墅开发的最大风险是定位不成功的风险;7、别墅项目生与死,全在前期定位是否透彻、深度和成功;8、别墅项目的来源与生死血脉9、别墅是玩智力的项目,而不是金钱人力第二部分、北京别墅市场整体分析1、贡院六号、亚运板块、温愉河、大香山到大兴遍地开花的结果说明;2、北京别墅与上海别墅的同与不同3、背景别墅因在京城比上海含蓄,但内力毫不逊色而惊人第三部分、北京与上海别墅给人的启示是什么?1、中国富人特别足;2、你造什么样的产品给富人,只要是好产品,他们会来;3、你造什么样的产品取决于不是皮革而是山水、区位配套、体量的原材料;4、别墅的四大系列资源决定了你产品的面世面和深度广度;5、如果不具备你就千万不要胡扯,否则结果可能会失败涂地;6、如果你是普通别墅资质就造普通否则会死得很难看的道理;7、如果你是娘娘还要看,有没有顾客愿做皇帝的这个命运;8、如果你资源实在太好,则毫不犹豫;如果你资源实在只是优秀、成本又很高、竞争又激烈、前途不明显,那你就格外要谨慎,因为你落入的是很尴尬的局面;9、如果还不行,你就要好好想一想,怎么去突破,因为不突破死亡很危险。报告二《广州别墅市场整体研究分析报告》第一部分、大广州别墅市场的历史市区豪宅、广园东、番禺、到花都的别墅市场历程解剖分析。第二部分、大广州别墅市场的发展现状第一章、广州别墅市场发展现状分析一、市区板块:结局尾声二、番禺板块:残货尚余、样房一统三、增城板块:未来看量巨大(一)、本板块综合分析大发展商在增城的项目规模都不小,个个是“巨无霸”。到目前为止,规模最大的是“老盘”碧桂园凤凰城。占地约8000亩的翡翠绿洲目前也已开发近半,而占地约3000亩的紫云山庄尽管开发已多年,但仍土地储备充足。新项目中,金地集团在永和镇的金地荔湖城项目,目标用地有5000多亩,目前已正式征地3700亩;合生集团新塘项目占地至少也有5000亩;和黄集团的荔城项目占地3000多亩;恒大集团在中新镇的项目占地约430亩;而新世界除了目前已开发到第8期的新塘新世界(占地425亩)外,还在临近的增城陈家林拿下占地近27万平方米的新地块。另祈福集团在增城拿地,从该集团开发作风来看,其增城“目标项目”规模很大。(二)、价格分析增城别墅的价格大多是6000-10000元/平方米,四、花都板块:较力正当其实,竞争楼盘扎堆(一)、本板块总体分析1、板块综合分析一直以来,花都区房地产以零星的单体楼为多,成片的小区开发较少,因此被业界戏谑为“只有星星没有月亮”。近来年,花都在经济高速增长及新机场搬迁带动下,交通网络及市政配套得到巨大改善,广阔的发展前景以及良好的山水生态环境优势,吸引了众多大品牌地产商纷纷进驻,占地千亩以上的大盘、名盘不断亮相花都,为花都房地产市场注入了巨大活力。别墅的大量推出,使花都别墅市场的竞争越来越激烈,发展商不得不打造出独有优势的竞争产品,金碧御水山庄以环境和价格取胜,广州后花园以生态自然风情取胜,雅宝新城以其配套取胜,南航碧花园则以服务和环境取胜,