镇江恒顺集团项目阶段推广计划.ppt

镇江恒顺集团项目阶段推广计划
总论
首先感谢恒顺集团,给我司这个机会参与到集团下属几个楼盘项目的销售工作去中。
现在先让我们明确下这个方案要解决的重点问题:快速销售,打破市场坚冰,在春节钱完成资金回笼计划,解决集团的资金压力。
问题明确了,那么我们就要提出方案解决问题。
恒顺集团给了我司机会,
我司将为集团做到——
目录 Contents
PART 1 市场环境分析
PART 2 项目状况诊断
PART 3 营销策略建议
首先,做任何的方案,都要对所处的市场要了解。只有对市场进行的缜密的分析,才能对项目做出符合市场情况的方案。
PART 1 市场环境分析
N A N J I N G S H I L I A N
ONE
市场大环境
2008年是镇江房地产业很不幸的一年,1~11月,成交量与07年同比平均下降35%,房价也进入了缓慢增长期。而市民从进入2008年后,受07年底“拐点论”和部分大中城市房价下跌的影响,普遍持等待观望的态度。加上国内部分大中城市和周边城市销售量、房价双双下跌或大幅下跌的舆论影响,更使得镇江楼市雪上加霜。
进入下半年后,镇江市商品房成交量同比数在经过连续几个月的缩减后,部分开发商因为资金回笼和银行催贷的压力,终于沉不住气了,纷纷推出各种优惠、促销措施,试图提高成交量,但市场反映依然冷漠,处于等待观望中的潜在购房者对待开发商的“割肉放血”还是“不买账”,虽然冲着优惠诱惑来售楼处看房的不少,但掏钱买房子的却不多,如10月份某售楼处共接待来访人员382组,实际成交还不到20套,与去年10%的比例相比相去甚远。
最近,受全球金融风暴的影响,全市9、10月两个月的销售量指标(套数)%%,曾经的金9银10并没有为镇江楼市带来曙光。许多意向购房者从上半年的观望等待变成了恐惧恐慌。11月份,虽然人民银行出台了降息和降低储备金率等“激励”政策,虽然市政府推出了“十三条”,但从市场了解的销售情况看,似乎也没有出现解冻的迹象。
目前,就房价问题,镇江楼市的现状是:房价挺而不坚。所谓“挺”,指的是绝大多数开发商一方面承受着巨大的资金压力,仍在咬牙力挺最后的价格防线。所谓“不坚”,是指大多数开发商无力抵御销量一降再将所造成的资金压力,纷纷采取各种优惠、折扣、增值承诺等措施,变相降低了销售价格,但至今为止镇江还没有一个楼盘公然宣称降价。
从最近几年镇江楼市的房价变化对照分析结果看,08年是镇江楼市近几年中涨幅最小的一年,如果将下半年各个楼盘的“优惠”考虑在内,1~10月镇江市的房价涨幅还不到6%,低于全国上半年CPI同比上涨幅度将近2个百分点,即表明:镇江市房价的上涨速度低于其他消费品价格的上涨水平。同时还值得一提的是:镇江市今年1~10月的商品房建安成本提高了10%以上,建安成本的提高,一部分是因为材料、人工费用的提高,另一部分则是因为楼盘品质的提高。
从开发商的角度看房价,虽然今年房价仍然呈小幅增长态势,但开发商的平均利润水平却比去年或前年至少缩减了50%,部分优惠较大的楼盘,利润更是微乎其微。
TWO
11月份市场情况
时间
楼盘
片区
活动性质
详细事件
11月1日
香江世纪名城
京口区
开盘
11月1日逆市飘红一期盛大开盘
11月1日
镇江义乌小商品城
镇江新区
开盘、发布会
镇江浙商投资研讨会暨义乌小商品城招商发布会召开
11月1日
沃得城市广场
镇江新区
活动
沃得地产08巨献暨沃得城市中心&沃尔玛启幕庆典
11月8日
优山美地
京口区
开盘、抽奖活动
优山美地11月8日盛大开盘看房豪礼现场钜献
11月9日
华都名城
润州区
招商发布会
11月9日华都财富广场招商发布会华彩亮相
11月15日
中浩国际广场
润州区
开盘
中浩国际广场11月15日盛大开盘
11月15日
亚厦风和苑
丹徒区
开盘
亚厦•风和苑逆市飘红,开盘当日订购31套
11月15日
香江世纪名城
京口区
优惠
香江·
11月18日
义乌小商品城
镇江新区
楼讯
义乌小商品城三号楼11月18日封顶
11月18日
魏玛假日
丹徒区
楼讯
魏玛假日“假日置业计划”全面启动
11月29日
永安新城家园东区
丹徒区
开盘
11月29日共同见证永安新城家园(东区)的魅力
11月29日
银泰万和世家
丹徒区
开盘
11月29日,位于丹徒区谷阳大道62号的银泰·万和世家盛世开盘。
11月30日
鑫韵花苑
润州区
荣誉
鑫韵花苑被评为消费者信的过楼盘和最具东方情韵楼盘
11月开盘的楼盘有:梦溪嘉苑、中浩国际广场、亚厦