半山墅溪谷藏品价格策略报告.ppt

半山墅“溪谷藏品”价格策略报告版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2011-2谨呈:建发房地产集团有限公司项目编号:[2007]GW531报告主要内容:定价前提——产品与目标定价依据——市场与客户1234核心均价说明及价格表制作推售策略及营销铺排2定价前提——产品与目标10、11区定价产品:溪谷藏品——10与11区产品,共22套,面积区间为337-467平米产品点评:1、临近私家庄园配套,拥有山、湖景观资源;2、楼间距较大、花园赠送面积多,属于真正的纯独栋产品;3、套数较少,仅22套定价目标1:实现适度溢价提升利润,确保项目整体均价的达成溪谷藏品是半山墅产品中仅次于山顶楼王的高价值稀缺产品3定价前提——产品与目标状态房源面积区间均价总价区间套数售罄7-9区290-376平米518--600万30套600-760万9套即推5区800-1300平米3000-6000万6套11区337平米?5套408-467平米8套待售10区408、445平米9套价格提升障碍:1、10、11区产品建筑面积基本在400多平米,单价过高必然会导致总价缺乏竞争力和吸引力;2、6、7月份可售产品中,楼王的高总价意味着走量回款的任务必然由11区产品销售来完成;3、7-9区产品总价基本在600万以下,新推产品需要有一定的总价衔接,合理过度定价目标2:利润提升的同时需要保证适度的走量溪谷藏品面积大,在提升价格的同时需要合理控制总价4定价前提——产品与目标10区11区价值等级区域房源价值说明第一价值10区B68-B76亲湖,中心位置,给11区的推售做标杆第二价值11区B58、59、64花园赠送面积大,或地势较高、景观视野较好第三价值B60-B67受外部干扰较小,具备一定的景观视野,或面积小第四价值B55-57受到一定的外部干扰,面积较大定价目标3:树立标杆产品,形成内部的对比走量溪谷藏品部分产品拥有较为强势的景观视野,赠送面积大5定价前提产品:溪谷藏品是仅次于山顶楼王的高价值稀缺产品目标1:实现适度溢价提升利润,确保项目整体均价的达成产品:溪谷藏品面积大,在提升价格的同时需要合理控制总价目标2:利润提升的同时需要保证适度的走量产品:溪谷藏品部分产品拥有较为强势的景观视野,赠送面积大目标3:树立标杆产品,形成内部的对比走量6报告主要内容:定价前提——产品与目标定价依据——市场与客户1234核心均价说明及价格表制作推售策略及营销铺排7结论:银行贷款政策的紧缩对需要贷款来购买高总价产品的客户产生较大影响溪谷藏品的意向客户均为多次置业,银行的限贷政策对其造成较大影响,基本已无法进行贷款;目前可合作的银行仅浦发银行和思明中行,且贷款流程较之前更为复杂和严格,这两家银行存在的阻碍如下:思明中行现对材料的审查非常严格,且需在厦门和龙海两地进行查房;浦发银行放款相对宽松,仅在龙海查房,但是贷款最高额度为300万元,远不能满足目前产品需求。定价依据——市场分析宏观政策:银行贷款政策紧缩8数据来源:,,㎡,、五期、六期建面约9万㎡十里蓝山半山墅四期22栋年底上市,㎡,㎡占地39万㎡,总建77万㎡,6、7月推联排占地650亩,总建面44581㎡,5月下旬加推占地12万㎡,总建面12万㎡卡达凯斯定价依据——市场分析微观市场:岛外别墅竞争项目下半年将集中放量国贸·金门湾原山主人禹洲高尔夫2011年3月前4-6月7-9月10-12月2012年占地1000亩,㎡9定价依据——市场分析微观市场:2011年下半年在售及待推独栋别墅近200套,面积密集区200-350㎡;类别墅产品500多套,面积密集区180-300㎡项目名称2011年下半年推出套数(包含在售存量)花园面积(㎡)地下室面积(㎡)主力面积(㎡)主力价格区间(万)推售时间独栋双拼联排叠加国贸·金门湾333210—独:400-500双:100-150联:50-7080-150独:350-420双:305,330联:260-290独:630-1000双:480-550联:230-3004月30日开始线下推售皓月天产品泉天下7—80大49中24小750独、双:300-500叠、联:60-350100-120独:355-535联:330-458,280,160-169叠:174-195独:650-850联:大320-360中320-360小200-230叠:150-200线下在售十里